načítání...
menu
nákupní košík
Košík

je prázdný
a
b

E-kniha: Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů -- 3. přepracované vydání - Milan Taraba

Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů -- 3. přepracované vydání

Elektronická kniha: Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů
Autor: Milan Taraba
Podnázev: 3. přepracované vydání

Publikace slouží jako pomůcka pro základní orientaci v právech a povinnostech členů bytových družstev, případně i vlastníků bytů. Třetí přepracované vydání zahrnuje novinky z ... (celý popis)
Titul je skladem - ke stažení ihned
Médium: e-kniha
Vaše cena s DPH:  168
+
-
5,6
bo za nákup

hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%   celkové hodnocení
0 hodnocení + 0 recenzí

Specifikace
Nakladatelství: » Grada
Dostupné formáty
ke stažení:
PDF, PDF
Zabezpečení proti tisku a kopírování: ano
Médium: e-book
Rok vydání: 2006
Počet stran: 276
Rozměr: 21 cm
Úprava: formuláře
Vydání: 3., přeprac. vyd.
Skupina třídění: Pracovní, sociální, stavební právo. Právo životního prostředí
Jazyk: česky
ADOBE DRM: bez
Nakladatelské údaje: Praha, Grada, 2006
ISBN: 80-247-0480-3
Ukázka: » zobrazit ukázku
Popis / resumé

Publikace slouží jako pomůcka pro základní orientaci v právech a povinnostech členů bytových družstev, případně i vlastníků bytů. Třetí přepracované vydání zahrnuje novinky z právních předpisů o bytovém družstevnictví a vlastnictví bytů. Slouží jako rádce pro bytová družstva privatizovaných nájemních domů a společenství vlastníků jednotek, ale je určena též představitelům měst a obcí a funkcionářům bytových družstev. Obsahuje aktualizovaný právně závazný text stanov společenství vlastníků bytů, novelizované stanovy malých i velkých bytových družstev, domovní, jednací a volební řád, výběr základních právních norem a předpisů. Rozsáhlá část je věnována nejčastějším otázkám a odpovědím o bydlení v družstevních domech a domech SVJ. Naleznou se zde rady o nájemních a podnájemních vztazích, službách, financování a správě domu. Závěr publikace obsahuje vzory smluv a písemných podání.

Popis nakladatele

Třetí, přepracované a rozšířené vydání, zahrnuje novinky z právních předpisů o bytovém družstevnictví a vlastnictví bytů. Je rozšířeno o aktuální dotazy členů bytových družstev, příp. vlastníků jednotek, a odpovědi známého odborníka na problematiku bydlení, které jsou uspořádány do přehledných tematických celků. Odpověď zde najde každý, kdo má problémy s vytápěním či měřením vody, kdo se zabývá financemi a správou domu, kdo nemá přehled o nákladech na údržbu domu a bytu či potřebuje poradit s nájemními a podnájemními vztahy. Nejvíce otazníků stále vyvolávají nejasnosti v rozdílu mezi bytovým družstvem a společenstvím, v právech a povinnostech těchto právnických osob apod. I s takovými problémy autor čtenářům poradí. Kniha se osvědčila jako nezbytná pomůcka pro členy SBD a LBD, pro osoby činné v orgánech bytových družstev, pro zájemce o vstup do bytového družstva, i pro ty, kteří bydlí v družstevním bytě na základě podnájemní smlouvy.

Předmětná hesla
Zařazeno v kategoriích
Milan Taraba - další tituly autora:
 (e-book)
Rádce nájemníka bytu -- 7. zcela přepracované vydání Rádce nájemníka bytu
Rádce nájemníka bytu -- 8. zcela přepracované vydání Rádce nájemníka bytu
 (e-book)
Rádce nájemníka bytu -- 8. zcela přepracované vydání Rádce nájemníka bytu
 
Recenze a komentáře k titulu
Zatím žádné recenze.


Ukázka / obsah
Přepis ukázky

Obsah Úvod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Předmluva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 1. Bytové družstevnictví . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1.1. Současná situace v bytovém družstevnictví . . . . . . . . . . . . 9

1.2. Trochu z historie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

1.3. Změny v posledních letech . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

1.4. Musejí se zakládat „družstva nájemců“ ... . . . . . . . . . . . . 12 2. Základní vnitrodružstevní předpisy . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

2.1. Stanovy bytového družstva (do 50 členů) . . . . . . . . . . . . . 14

2.2. Stanovy bytového družstva (nad 50 členů) . . . . . . . . . . . . 31

2.3. Domovní řád . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

2.4. Jednací řád . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 2.5. Volební řád . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 3. Základní předpisy společenství vlastníků jednotek . . . . . . . . 102 4. Odpovědi na nejčastější otázky členů bytových družstev

a vlastníků bytových jednotek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

4.1. Správa domu, finance a družstevní demokracie . . . . . . . . . 117

4.2. Péče o dům a náklady na jeho údržbu . . . . . . . . . . . . . . 135

4.3. Služby spojené s bydlením v družstevním bytě a domě . . . . . 137

4.4. Nájemní a podnájemní vztahy v družstevním bytě . . . . . . . 145

4.5. Převod bytové jednotky a jiných hodnot do vlastnictví

člena družstva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

4.6. Administrativa a orgány v družstvu . . . . . . . . . . . . . . . 161 5. Výběr základních právních norem a předpisů . . . . . . . . . . 173 5.1. Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů . . . . . . . . . 173 5.2. Vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených

v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná

s užíváním těchto bytů . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

5.3. Vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro

rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění

a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi

konečné spotřebitele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205

5.4. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník

(vybraná ustanovení) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215


5.5. Vyhláška č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon

č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro

veřejnou potřebu a o změně některých zákonů

(zákon o vodovodech a kanalizacích), ve znění

vyhlášky č. 146/2004 Sb. (část) . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 5.6. Zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby

družstevních bytů . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239 5.7. Nařízení vlády č. 465/2005 Sb., k zákonu o podpoře

výstavby družstevních bytů . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 5.8. Nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví

výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle

občanského zákoníku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 6. Drobné opravy a bytová družstva . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 7. Vzory smluv a písemných podání . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 Vzor č. 1 Smlouva o podnájmu bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 Vzor č. 2 Dohoda o výměně bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 Vzor č. 3 Dohoda rozvedených manželů o dalším užívání bytu

po rozvodu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263

Vzor č. 4 Návrh na vyklizení bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 Vzor č. 5 Dohoda o zániku nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 Vzor č. 6 Oznámení nájemce o změně počtu osob v domácnosti . . . . 268 Vzor č. 7 Upomínka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 8. Přehled dalších právních předpisů . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

8.1. Nájemní vztahy, vlastnictví bytů . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

8.2. Nájemné a plnění poskytovaná s užíváním bytů, oceňování . . 270

8.3. Ostatní související předpisy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272

Použitá literatura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276


7ÚVOD

Úvod

3. přepracované vydání přináší řadu nových a zajímavých odpovědí na otázky, které se

v poradnách Sdružení nájemníků České republiky často vyskytují.

Publikace se osvědčila i jako užitečná pomůcka pro základní orientaci v právech a po

vinnostech členů bytových družstev, případně vlastníků bytů, a také pro funkcionáře

bytových družstev a odbornou veřejnost. 2. vydání publikace bylo velmi rychle roze

bráno, a proto jsme připravili aktualizované a zcela přepracované 3. vydání. V publikaci

najdete aktuální právně závazný text stanov společenství vlastníků jednotek, dále pak

novelizované stanovy malých i velkých bytových družstev a především značně rozsáh

lejší část nejčastějších otázek a odpovědí o bydlení v družstevních domech a domech

společenství vlastníků jednotek.

Autor děkuje za pomoc svým spolupracovníkům, kteří se významně podíleli na tvorbě

publikace, a také nakladatelství za vydání této žádané knihy.

autor


8 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ

Předmluva

Historie bytového družstevnictví je více než stoletá. Bytová družstva pomohla u nás

i v zahraničí překonat občasné bytové krize a výrazným způsobem ovlivnila množství

a kvalitu bydlení. Po roce 1989 v České republice došlo namísto odstranění dílčích

nedostatků administrativně centrálního řízení k úplnému ochromení bytového druž

stevnictví. Bytová družstva byla mylně považována za relikt, někdy dokonce negativní

projev minulého režimu. Privatizace bytového fondu se tedy negativně promítla i do

družstevního bydlení. Přitom je zcela zřejmé, že občasné problémy, se kterými se by

tové družstevnictví po transformaci ekonomiky setkává, se nevyhnou ani společenství

nových vlastníků.

Přes několikaletou snahu vlády a zákonodárného sboru se do dnešního dne nepodařilo

plně obnovit funkci bytového neziskového družstevnictví a neziskových bytových spo

lečenství vůbec, jakožto základu a předpokladu nové koncepce bydlení, uspokojování

bytových potřeb především pro nastupující generaci.


9BYTOVÉ DRUŽSTEV NICTVÍ

1. Bytové družstevnictví

1.1. Současná situace v bytovém družstevnictví

Úroveň bydlení je bezesporu jedním z hlavních měřítek životního standardu obyva

telstva. Po roce 1989 došlo k rozsáhlé transformaci bytového fondu, která se dotýkala

zejména bytových domů ve vlastnictví státu a též bytových družstev (LBD a SBD).

Až do roku 1990 byla významná část bytového fondu ve vlastnictví státu a tento státní

bytový fond byl spravován buď rozpočtovými organizacemi nebo samostatnými hospo

dářskými organizacemi (organizace bytového hospodářství). Přibližně 21 % bytového

fondu bylo ve vlastnictví bytových družstev, která zajišťovala výstavbu, ale i správu

a obnovu bytového fondu. Družstevní bytová výstavba a z části i opravy družstevního

bytového fondu byly podporovány státem. Je třeba připomenout, že v 70. letech se ročně

stavělo až 30 tisíc bytů převážně pro nově vznikající rodiny.

V důsledku rozsáhlých majetkových změn došlo také ke značným změnám na úseku by

tového fondu, a to i u bytů bývalých SBD a LBD, která se postupně soustředí zejména na

správu bytového fondu, a to nejen vlastního, ale i ve vlastnictví jiných subjektů. Bytová

výstavba v bytových družstvech se prakticky zastavila.

V druhé polovině 90. let došlo ve velké míře k prodeji bytového fondu měst a obcí (dříve

státních) bytovým družstvům založeným stávajícími nájemci bytu. Takto vzniklo v České

republice více než třicet tisíc nových bytových družstev nebo společenství vlastníků

jednotek, často žel s minimálními zkušenostmi členů v představenstvech či výborech.

V ČR vznikala bytová družstva především z potřeby zajistit levné nájemní bydlení pro

střední a nižší příjmové skupiny obyvatelstva již na sklonku minulého století (na základě

zákona o Obecně prospěšných společenstvích bytových přijatém v roce 1973).

Družstvo vykazovalo vždy jisté specifické vlastnosti:

• Společnost je právnickou osobou soukromoprávního charakteru.

• Jejími zakladateli a vlastníky jsou členové.

Pojmové znaky družstva předurčují některé principy, které jsou mezinárodně respekto

vané. Společnost staví domy z prostředků vytvořených členy, v některých případech za

(přímé či nepřímé) podpory státu. Podpora je odůvodněna potřebou státu subvencovat

výstavbu levných bytů na neziskovém principu, to znamená, že družstvo pracuje jen

s náklady na provoz, nepřináší členům zisk. Proto jsou mnohdy subvence a dotace po

skytovány podmínečně. Člen má k bytu pak vztah specifického nájmu, má řadu práv,

zejména kontrolovat hospodaření, spolurozhodovat o činnosti, volit a být volen do or

gánů družstva apod.


10 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ

1.2. Trochu z historie

V roce 1948 (po předchozím útlumu hitlerovskou okupací) byla existující bytová druž

stva chápána jako příliš „kapitalistická“ především pro majetkové podíly členů a nezá

vislost na státu a jako taková byla některými ex lege přejmenována na „Lidová bytová

družstva“ a jejich pravomoci byly potlačeny. Byty přidělovala jen se souhlasem státu

(národního výboru) a ekonomika byla podurčena obecně stanovenému nájemnému.

V roce 1959 však komunistickému režimu začaly vznikat potíže (bylo málo bytů, málo

peněz, opadlo nadšení z poválečných let a politickými procesy se odhalila zrůdná tvář

stalinismu). Po zkušenostech komunistů se znásilněním vesnice povinnou kolektivizací

nazvanou Jednotná zemědělská družstva byl přijat zákon o družstevní bytové výstavbě

a nastartovala se masivní výstavba panelových domů. Komunistům se hodilo organizovat

pro neprivilegované skupiny obyvatel (privilegovaní získali byt zdarma od státu) své

pomocnou výstavbu, když občan různými formami (splacením podílu a úvěrem) splatil

až 50 % pořizovací ceny bytu, avšak měl značně okleštěná práva, zejména dispoziční.

Družstvo nesmělo byty prodat, a to ani svým členům, pokud nevrátilo státní příspěvek.

Takto se postavilo téměř 800 000 bytů, v celém tehdejším Československu 1 200 000,

mnoho garáží a dalších prostor.

1.3. Změny v posledních letech

V letech 1988 až 1990 byly přijaty nové zákony, které přinesly určité uvolnění práv

družstev a členů. Výraznou změnou bylo přijetí Obchodního zákoníku, který však

zařadil družstvo do jedné řady s ostatními podnikatelskými subjekty, přiznal jim jen

„jiné“, zejména sociální úlohy. Toto se neukázalo být šťastnou formou. Zásadní změnou

pro družstva pak byl tzv. transformační zákon, který dopadal na všechna existující

družstva (zemědělská, výrobní, spotřební, bytová, apod.). Bytovým družstvům uložil

předat těm členům, kteří o to požádají, v konkrétně stanovené lhůtě byty do vlastnictví.

Zvolená forma je nešťastná. Nerespektovala bytové družstvo jako subjekt soukromého

práva a byla reflexí postátnění družstev počátkem 50 let. Namísto toho, aby přikázala

orgánům družstva (zejména členské schůzi) rozhodnout o tom, zda do svých stanov

přijmou ustanovení o možnosti převodu bytu do vlastnictví, dala právo členovi na

specifickou formu vyvlastnění družstva tím, že si převezme byt do vlastnictví, i když

mnohdy ani osobně nesplácel celý úvěr. Celá konstrukce převodu nebyla promyšleným

vládním návrhem, ale rodila se přímo v jednání tehdejšího federálního shromáždění,

a to velice nedokonale, neboť neřešila ani vztah družstva k bance, ani ke státu. Proto

zákon prošel řadou novel a přesto je dodnes velice spornou normou. 14 let práce

družstev přivedlo družstva pod vlivem tohoto zákona do současného stavu, který lze

charakterizovat asi takto: Bytová družstva se velice od sebe odlišují, především podle

prostředí, ve kterém působí – jde nesporně o vliv lokálního trhu, ceny bytů včetně hod

noty bytů převáděných do vlastnictví. Zásadně se odlišují družstva v Praze a velkých

městech, existují družstva, která již převedla více než 50 % bytů do vlastnictví, naopak

v mnohých družstvech v menších městech nedosahuje počet převedených bytů 5 %.


11BYTOVÉ DRUŽSTEV NICTVÍ

Existují střední a velká družstva s profesionálním pracovním týmem, ale též družstva

řízená dobrovolníky, popř. jiným smluvním subjektem. Jsou družstva „zdravá“, eko

nomicky silná (jde vesměs o velká) s potřebnými rezervami, také však družstva, která

nevytvářejí dostatečné rezervy na opravy a preferují krátkodobou „levnost“ před eko

nomickou perspektivou. Jsou však též nová malá družstva vzniklá privatizací bývalých

státních bytů, a ta mnohdy pracují zcela amatérsky, takříkajíc z ruky do úst... A zcela

se zastavila nová výstavba bytů. I když v družstvech zůstalo 50 000 nebydlících členů.

Obchodní zákoník zavedl volné převody nájemních bytů mezi členy, čímž jim dal de

facto práva vlastnická. Téměř 60 % bytů bylo takto od roku 1990 „prodáno“ za tržní

cenu. Ta je v Praze u bytu 60 m

2

o třech místnostech cca 1 000 000 Kč, naopak stejný

byt je k dostání mimo Prahu též za 150 až 200 000 Kč. Převládá malá informovanost

členů, zejména „nových“ (těch, kteří získali byt převodem), o jejich právech, ekono

mických regulích a potřebách, což vede mnohdy k podfinancování, naopak občané,

40 let se bojící otevřít ústa, aby je nikdo neokřikl, lačně užívají své svobody mnohdy

k nesmyslným výpadům proti komukoliv. Nefunguje osvěta, též mnohá družstva a je

jich pracovníci mají svérázné názory na vnitřní komunikaci, v zaměstnancích obecně

přetrvávají postsocialistické představy o pracovních povinnostech. Zmíněné případy

jsou sice okrajovými jevy minoritní části družstev, avšak bývají často medializovány,

a tudíž zobecňovány, jak tomu bylo například, když jedno jediné družstvo o 400 bytech

bylo uvedeno do konkurzu. Následovala kampaň s cílem přimět členy k názoru, že

„začal konec družstevnictví“. Proces převodu bytu je často nazýván „privatizací“, což

je nesmysl, privatizovat lze jen to, co ještě není privátní, tedy jen majetek státu. Pri

vatizovat privátní je vlastnický převod, jakási „personifikace“ majetku. Tyto převody

jsou záležitostí smlouvy a podmínkou její platnosti je mj. její svoboda. Pokud by na

straně družstva předcházel souhlas nejvyššího orgánu (členské schůze), byl by úkon

perfektní. Jsem přesvědčen, že členové sami by rozhodli o volných převodech bytů

a praxe to zcela potvrzuje, neboť většina družstev taková usnesení přijala. K převo

dům vlastnictví, které mohly být, pokud by byly lépe pojaty, důkazem otevřené vůle

na demokratických principech, přidejme ještě povinný vznik právnické osoby uvnitř

družstva, což přinesla novela. Tento institut, který má nahradit v našem právním řádu

absenci kondominia, je však jen nedostatečnou náhradou. Poukazuji na skutečnost,

že vlastnických bytů bylo postaveno v letech 1990 až 2000 téměř 250 000, zatímco

družstevních bytů bylo do vlastnictví převedeno cca 110 000. Proto některé politické

strany podaly proti této novele ústavní stížnost, což odůvodňují zejména tím, že vzni

kem těchto právnických osob, zákonem povolaných k výkonu práv a povinností ve

všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, se

narušuje princip právní jistoty zakotvený v čl. 1 Ústavy ČR. Nabízí se však srovnání,

proč ústavní stížnost nebyla dána ze srovnatelných důvodů k povinným převodům

bytů do vlastnictví člena, když obchodní zákoník jasně svěřuje ex lege rozhodování

o závažných, zejména majetkových záležitostech členské schůzi družstva. SČMBD

k iniciaci takové stížnosti nepřistoupil nejen proto, že k ní nebyl aktivně legitimován,

ale nechtěl též takto jednat bez potvrzení, že je to vůle členů. Možná bylo chybou, že

k této věci neproběhlo jakési „vnitřní referendum“, neboť – a to zdůrazňuji – šlo jen


12 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ

o to, aby o převodech rozhodla členská schůze družstva, tedy členové sami. Budou-li

tedy zmíněné právnické osoby uvnitř družstev vznikat (zákon stanoví jejich vznik na

odkládací podmínku, až majetkový podíl družstva klesne pod 25 % v jednotlivých

budovách), bude třeba zásadně změnit organizačně právní strukturu družstva, které se

stále více bude měnit z družstva vlastníka na družstvo pro správu cizího majetku.

Ve světě je zcela obvyklé, že občané využívají družstev všude tam, kde nechtějí být před

mětem ziskové činnosti podnikatelského subjektu pracujícího logicky pro zisk. Taková

družstva pracují v jisté analogii v Norsku (ovšem bez povinných převodů, družstevník

se tam s ohledem na svá práva cítí vlastníkem, vždyť může „byt držet, užívat a brát z něj

užitky a volně s ním nakládat“, což jsou atributy vlastnictví).

Bytové družstevnictví čeká ještě na řadu nezbytných právních norem, zejména je třeba

přijmout zákon o neziskových bytových společenstvech, nový zákon o vlastnictví bytů,

samostatný zákon o bytovém družstvu a také právní předpisy pro zajišťování a oceňování

služeb spojených s bydlením.

1.4. Musejí se zakládat „družstva nájemců“ ...

Prodej bytů z majetků obcí bytovým družstvům nelze podceňovat ani tím, že zastupitelé

o něm často rozhodují bez znalosti věci. Vyskytují se případy, kdy v „Zásadách prodeje

bytových domů ve vlastnictví města“ na základě rozhodnutí zastupitelstva vznikly ná

sledující absurdity:

– zastupitelstvo se dohodlo, že dům bude prodán družstvu nájemců, kteří se ve lhůtě

do 30 dnů vyjádří, že mají o koupi domu zájem,

– jako právnická osoba vznikne družstvo nájemců s neomezeným počtem členů,

– v družstvu nájemců musí být nejméně 50 % nájemců domu.

Člověka jen trochu zasvěceného do družstevnictví musí napadnout spousta otázek, které

by docela rád zastupitelům, kteří pro takové zásady zvedli ruku, položil: Proč 50 %

nájemníků domu? Proč je subjekt otevřený pro každého, když počet bytů v domě je

omezen? Proč je doporučováno nájemníkům něco tak nesmyslného, jako je „družstvo

nájemníků“? Kdo má na tomto způsobu privatizace nájemních domů zájem? Jaké je

složení nájemníků v každém obecním domě? Chtějí si zakládat podnikatelský subjekt?

Budou umět podnikat? Mají na to? Co vědí zastupitelé, kteří pro tyto zásady hlasovali,

o družstevnictví?

Bude-li podle zásad schválených zastupitelstvem členy družstva pouze 50 % lidí v jed

nom domě, je nutné vědět, jaký bude jejich společný zájem. Podle mého názoru to

nemůže být nic jiného než správa a pronájem druhé části domu těm, kteří členy družstva

nebudou. Jaké vztahy vzniknou v takovém domě, když jedna polovina obyvatel domu

bude podnikat se svým majetkem na úkor druhé poloviny? Protože družstvo je podni

katelský subjekt, musí tvořit zisk. Ten může tvořit pouze z nájmu části svého majetku,

neboť jiný majetek a ani předmět podnikání nemá. Kořeny družstevnictví ukazují, že


13BYTOVÉ DRUŽSTEV NICTVÍ

družstvo je sice otevřený právnický subjekt, ale mohou v něm být členy pouze ti, kdo

mají nějaký společný zájem – v tomto případě bydlet v jednom společném domě, být jeho

vlastníky a nakládat s ním. Je-li to subjekt otevřený, může do něho vstoupit kdokoliv,

koho členové přijmou, tedy jakákoliv fyzická či právnická osoba. A ta musí mít zájem

na tvorbě zisku či na užitku z majetku. Samozřejmě, že pouze na úkor těch, kteří v domě

sice bydlí, ale nejsou členy.


14 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ

2. Základní vnitrodružstevní předpisy

Zdaleka ne všechny vztahy v družstvu jsou upraveny kogentními ustanoveními ob

chodního zákoníku a celá řada těchto vztahů je ponechána vlastní úpravě družstev ve

vnitrodružstevních normách, především stanovách. V tomto směru obsahuje obchodní

zákoník jednak zmocňovací ustanovení (dikce zákona „...stanovy mohou určit“), jednak

dispozitivní ustanovení? (dikce zákona „...pokud stanovy neurčují jinak“), která umož

ňují některé vztahy upravit odchylně.

Kromě toho je v družstvech obvyklé a již tradiční, že jsou vydávány další vnitrodruž

stevní předpisy pro úpravu některých skupin vztahů, které mají trvalejší ráz a jsou zobec

nitelné. Mezi ně patří zejména jednací řád družstva, který je procesní normou upravující

pravidla pro jednání a rozhodování orgánů družstva, domovní řád upravující podmínky

a způsob užívání domu, bytů, nebytových prostor a společných částí domu.

Družstva vydávají ještě celou řadu dalších předpisů nebo směrnic, jako je volební řád,

organizační řád, protipožární řád, směrnice pro hospodaření v družstvu, směrnice pro

přidělování bytů, pravidla pro vytápění a dodávky TUV, směrnice k provádění údržby

bytového fondu, zásady pro poskytování odměn funkcionářům, statuty a náplně činnosti

komisí a volených orgánů představenstva, spisový řád apod.

O některých z nich bude pojednáno v dalším textu.

Pro všechny vnitrodružstevní předpisy platí, že nesmí být v rozporu s obecně závaznými

předpisy a v hierarchii těchto předpisů nesmí být ani v rozporu se stanovami družstva

jako nejdůležitějším vnitrodružstevním předpisem.

Výlučné postavení stanov jako vrcholu vnitrodružstevních předpisů je zajištěno ustano

vením obchodního zákona, který kogentně určuje hlavní obsah stanov zejména v § 226

a dále skutečností, že podléhají registraci obchodního rejstříku.

V dalším textu uvádíme vzor stanov bytového družstva do 50 členů a vzor stanov byto

vého družstva běžného typu s komentářem.

Pro družstva nazývaná podle dřívějších předpisů LBD byla zpracována verze přihlížející

k jejich specifikům, která je k dispozici na SČMBD.

2.1. Stanovy bytového družstva (do 50 členů)

Podle ustanovení § 245 obchodního zákoníku je za malé bytové družstvo považováno

družstvo s méně než 50 členy. V těchto družstvech mohou stanovy určit, že působnost

představenstva a kontrolní komise plní členská schůze. Statutárním orgánem je předseda,

popřípadě další členové pověření členskou schůzí. Podobná praxe se však používá sku

tečně pouze u malých domů, v případě větších domů je častější, že statutárním orgánem

je představenstvo (o 3 či 5 členech), nevylučuje se ani volba kontrolní komise. Pro tyto

případy lze při zpracování stanov použít příslušná ustanovení ze stanov s větším počtem

členů.


15ZÁKLADNÍ VNITRODRUŽSTEVNÍ PŘEDPISY

Za zmínku stojí i družstva založená pouze právnickými osobami, nejčastěji za účelem

státem dotované výstavby nájemních bytů. Tato družstva často nemají žádné individuální

členy a po splnění podmínky trvání nájemního vztahu k bytům alespoň v délce 20 let se

již při ustavování družstva počítá s budoucím převodem jednotlivých bytů do vlastnic

tví nájemců bytů. Stanovy těchto družstev určí způsob rozhodování a statutární orgány

družstva odlišně od následujících vzorů stanov.

Podobně také bývalá lidová bytová družstva mohou mít stanovy upraveny poněkud

odlišně. Pro uplatnění zákona č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů

ze Státního fondu rozvoje bydlení (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů) a dal

ších doplňujících předpisů bude třeba také pro tento typ družstev přijmout a přizpůsobit

stanovy tomuto zákonu.

Vzor stanov obsahuje základní úpravu právních poměrů bytového družstva v návaznosti

na příslušná ustanovení obchodního zákoníku.

Při zpracování se vycházelo z předpokladu, že vzor je určen družstvům již existují

cím, která vznikla např. vyčleněním podle zákona č. 176/1990 Sb., o bytovém, výrob

ním, spotřebním a jiném družstevnictví (zrušen k 1. 1. 1992 zákonem č. 513/1991 Sb.,

obchodním zákoníkem) nebo podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, event.

jiným způsobem, a dále družstvům, která jsou v současnosti zakládána v rámci procesu

privatizace obecního bytového fondu. V těchto případech se předpokládá, že družstvo

kromě zabezpečování provozu a správy bytového fondu nebude vyvíjet jinou činnost,

tedy ani výstavbovou, a proto ani nebude mít tzv. nebydlící členy. Z tohoto důvodu vzor

neobsahuje ustanovení o dalším členském vkladu, který by představoval část zálohy na

členský podíl. Pokud by družstvo výstavbu realizovalo, bylo by třeba o tento předmět čin

nosti stanovy rozšířit podle vzoru pro větší družstva. Upozorňujeme však na skutečnost,

že na řadu činností musí právnická osoba, tedy i družstvo, získat živnostenské oprávnění

podle zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, jinak nebude družstvo do

obchodního rejstříku zapsáno.

Předmět činnosti bude oproti vzoru třeba zúžit v případě, že v bytových objektech druž

stva se nenachází nebytový prostor ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a pod

nájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.

Při zpracování stanov konkrétního družstva doporučujeme zvážit, zda v zájmu co nej

širší informovanosti členů družstva nebude vhodné do stanov pojmout i některá další

ustanovení obchodního zákoníku, jako např. podmínky vzniku družstva, náležitosti

zápisu z členské schůze, podmínky odstoupení z funkce v družstvu, zrušení družstva

usnesením členské schůze o sloučení, splynutí či rozdělení družstva, průběh likvidace

družstva včetně způsobu rozdělení likvidačního zůstatku.

Část IV. Hospodaření družstva je zpracována pro podmínky malého bytového družstva

o jednom bytovém domě, které není rozděleno na hospodářská střediska – střediska by

tového hospodářství a středisko správy družstva. Družstvo s více bytovými domy musí

sledovat náklady a výnosy podle těchto domů a tedy vytvářet střediska. Takové družstvo

použije ustanovení o hospodaření ze vzoru stanov pro větší družstva. Čl. 35 a 36 je třeba

+


16 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ chápat jako alternativní – družstvo bude tvořit buď rezervu nebo dlouhodobou zálohu (viz komentář ke vzoru stanov většího družstva). Vzhledem k dispozitivnímu pojetí celé řady norem obchodního zákoníku jsou možná i jiná řešení než obsahuje předkládaný vzor, která mohou lépe postihovat potřeby a představy jednotlivých družstev o uspořádání právních poměrů v konkrétním družstvu, a to zejména v těchto situacích: – určení uhrazovací povinnosti členů a její výše, – možnost určení dalšího členského vkladu a dodatečného členského vkladu, – způsob stanovení vypořádacího podílu při zániku členství, – určení kvalifikované většiny pro přijetí usnesení členské schůze, – vymezení funkčního období předsedy družstva. Vzor stanov neupravuje práva a povinnosti z nájmu bytu s ohledem na komplexní úpravu v hlavě sedmé občanského zákoníku. VZOR

STANOVY

bytového družstva do 50 členů

Část I.

Základní ustanovení

Čl. 1

Firma: Bytové družstvo .........................................................................

Sídlo ...............................................................................................

Čl. 2

1) Družstvo je společenstvím neuzavřeného počtu osob založeného za účelem zajišťo

vání potřeb svých členů v oblasti bydlení. 2) Družstvo je právnickou osobou, vystupuje v právních vztazích svým jménem a za

porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem.

Čl. 3

Předmětem činnosti družstva je: a) provoz a správa bytového domu, popř. dalších staveb s provozem a správou domu

spojených a pozemku ve vlastnictví bytového družstva nebo členů družstva, včetně

zajišťování údržby, oprav, příp. provádění změny stavby, modernizace či rekonstrukce

a hospodaření s majetkem družstva pro tyto účely,


17ZÁKLADNÍ VNITRODRUŽSTEVNÍ PŘEDPISY

b) poskytování, popř. zabezpečování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových

prostor ve vlastnictví bytového družstva nebo členů družstva, c) uzavírání nájemních smluv o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru), popř.

jiných smluv souvisejících s užíváním bytu (nebytového prostoru).

Část II.

Členství v družstvu

Čl. 4

Vznik členství

Členství v družstvu vzniká po splnění podmínek daných zákonem a těmito stanovami: a) při založení družstva dnem vzniku družstva, b) za trvání družstva přijetím za člena na základě písemné členské přihlášky, c) převodem a přechodem členství, d) jiným způsobem stanoveným zákonem.

Čl. 5

Členem družstva může být zletilá osoba s trvalým pobytem na území České republiky. Toto ustanovení se použije, nestanoví-li závazné předpisy práva Evropských společenství jinak. Z důvodu dědění a výměny bytu se může stát členem družstva i osoba nezletilá a osoba, která nemá na území ČR trvalý pobyt.

Čl. 6

1) Členství vzniká dnem, kdy členská schůze rozhodne o přijetí za člena na základě

písemné přihlášky. K přihlášce musí být připojeno potvrzení o zaplacení základního

členského vkladu ve výši ...... Kč. 2) Družstvo vrátí základní členský vklad uchazeči o členství, kterého nepřijalo za člena,

do třiceti dnů ode dne nabytí účinnosti rozhodnutí o nepřijetí uchazeče za člena

družstva.

Čl. 7

Přechod a převod členství

1) Smrtí člena přechází jeho členství v družstvu na dědice, kterému připadl členský

podíl. Pokud na základě rozhodnutí soudu je více dědiců, uzavře družstvo nájemní

smlouvu k bytu nebo nebytovému prostoru pouze s jedním dědicem (manželi) urče

ným dodatečnou dohodou dědiců nebo dodatečným rozhodnutím soudu. 2) Člen může převést svá práva a povinnosti spojené s členstvím v družstvu nebo jejich

část na fyzickou osobu, jsou-li splněny podmínky vzniku členství stanovené v čl. 5.

Převod práv a povinností spojených s členstvím v družstvu na základě dohody ne

podléhá souhlasu orgánů družstva. Ve vztahu k družstvu přecházejí členská práva


18 RÁDCE PRO ČLENY BYT. DRUŽSTEV A VLASTNÍKY BYTŮ

a povinnosti z dosavadního člena jako převodce na nového člena jako nabyvatele

předložením dohody o převodu členských práv a povinností družstvu nebo pozdějším

dnem uvedeným v této dohodě nebo dnem, kdy družstvo obdrží písemné oznámení

dosavadního člena jako převodce o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele

s nabytím členství. Dohodou o převodu členských práv a povinností spojených s člen

stvím v družstvu nepřechází právo nájmu k družstevnímu bytu. 3) Členství v družstvu přechází i na základě dohody o výměně družstevního bytu. 4) Členství přechází i jiným způsobem stanoveným zákonem.

Čl. 8

Společné členství manželů

1) Vznikne-li jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy

o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu i společné členství

manželů v družstvu. 2) Právo společného nájmu družstevního bytu manželi i společné členství manželů

v družstvu vznikne také v případě přechodu a převodu členství na jednoho z manželů

podle čl. 7. 3) Společné členství manželů podle odst. 1 a 2 nevznikne, jestliže manželé spolu trvale

nežijí. 4) Ze společného členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a neroz

dílně.

Čl. 9

Členská práva a povinnosti

1) Člen družstva má právo zejména:

a) účastnit se osobně nebo prostřednictvím svého zástupce na jednání a rozhodování

členské schůze,

b) být volen za předsedu družstva, má-li plnou způsobilost k právním úkonům a spl

ňuje další podmínky zákona, popř. stanov družstva,

c) účastnit se veškeré družstevní činnosti a požívat výhod, které družstvo svým

členům poskytuje,

d) předkládat návrhy na zlepšení činnosti družstva, obracet se s podněty, připomín

kami nebo stížnostmi, týkajícími se činnosti družstva, k předsedovi družstva a být

o jejich vyřízení informován,

e) na uzavření budoucí smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru),

splatí-li další členský vklad na výzvu družstva a ve lhůtě jím stanovené; při spl

nění těchto podmínek má člen právo na uzavření této smlouvy do třiceti dnů od

vzniku práva na uzavření této smlouvy,


19ZÁKLADNÍ VNITRODRUŽSTEVNÍ PŘEDPISY

f) na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru) na zá

kladě uzavřené smlouvy podle písm. e) příslušným orgánem družstva, dále na

základě převodu členských práv a povinností nebo jejich části, zanikne-li se zá

nikem členství převodce v bytovém družstvu i jeho nájem bytu, pak nabyvateli

členských práv z uzavřené dohody o převodu práv a povinností vznikne právo

na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu (nebytového prostoru), splní-li

další podmínky určené stanovami; dále na základě dohody o výměně bytu, popř.

jiných skutečností vyplývajících ze zákona nebo stanov, g) na roční vyúčtování zaplacených záloh nájemného a záloh úhrad za plnění po

skytovaných s užíváním bytu a na vypořádání rozdílů z tohoto vyúčtování podle

zásad schválených členskou schůzí, h) na majetkové vypořádání podle čl. 19.

2) Člen družstva je povinen zejména:

a) dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů družstva, b) uhradit další členský vklad podle čl. 10 odst. 3, popř. čl. 10 odst. 4 ve stanovené

výši a lhůtě, c) platit nájemné za užívání bytu včetně mimořádného příspěvku do dlouhodobé

zálohy na opravy a dodatečné investice podle čl. 22 a úhradu za plnění posky

tovaná s užíváním bytu anebo zálohy na ně v předepsané výši a lhůtě splatnosti

a nedoplatky z jejich vyúčtování, d) platit úhrady za úkony družstva prováděné z podnětu nebo ve prospěch jednotli

vého člena družstva ve výši určené členskou schůzí, e) chránit družstevní majetek, dodržovat domovní řád, provozní řád nebytových

prostor, předpisy o požární ochraně a řádně užívat a udržovat byt, jakož i společné

prostory a zařízení domu a řádně užívat plnění poskytovaná s užíváním bytu

(nebytového prostoru), f) převzít byt na základě smlouvy o nájmu bytu, který je způsobilý k užívání ve lhůtě

stanovené družstvem, nebo uhradit družstvu újmu, která mu vznikne opožděným

převzetím bytu, g) oznamovat družstvu včas změny týkající se člena a příslušníků jeho domácnosti,

které jsou podstatné pro vedení členské a bytové evidence, rozúčtování cen za

plnění poskytovaná s užíváním bytu a pro doručování písemností, h) umožnit osobám pověřeným družstvem, aby po předchozím písemném oznámení

zjišťovali technický stav bytu (nebytového prostoru) a stavy měřidel, prováděli

opravy, údržbu a instalaci technických zařízení a jiné práce nutné k řádnému

provozu bytu, popř. ostatních bytů či domu jako celku, i) podílet se na úhradě ztráty maximálně do výše trojnásobku členského vkladu, j) hradit veškeré opravy v bytě podle čl. 21 odst. 2, k) přispívat podle svých možností k plnění úkolů družstva.




       
Knihkupectví Knihy.ABZ.cz - online prodej | ABZ Knihy, a.s.
ABZ knihy, a.s.
 
 
 

Knihy.ABZ.cz - knihkupectví online -  © 2004-2019 - ABZ ABZ knihy, a.s. TOPlist