načítání...


menu
nákupní košík
Košík

je prázdný
a
b

E-kniha: Rádce nájemníka bytu -- 7. zcela přepracované vydání – Milan Taraba; Lenka Veselá

Rádce nájemníka bytu -- 7. zcela přepracované vydání

Elektronická kniha: Rádce nájemníka bytu
Autor: Milan Taraba; Lenka Veselá
Podnázev: 7. zcela přepracované vydání

Kniha je praktickou příručkou a nabízí komplexní přehled aktuální právní úpravy v oblasti nájemního bydlení. Obsahuje komplexní a ucelený přehled informací pro nájemce, pronajímatele, vlastníky nemovitostí, obce, bytová družstva a jejich ... (celý popis)
Titul je skladem - ke stažení ihned
Médium: e-kniha
Vaše cena s DPH:  246
+
-
8,2
bo za nákup

hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%   celkové hodnocení
0 hodnocení + 0 recenzí

Specifikace
Nakladatelství: » Grada
Dostupné formáty
ke stažení:
EPUB, MOBI, PDF
Zabezpečení proti tisku a kopírování: ano
Médium: e-book
Rok vydání: 2012
Počet stran: 250
Rozměr: 21 cm
Vydání: 7., zcela přeprac. vyd.
Skupina třídění: Soukromé právo
Jazyk: česky
ADOBE DRM: bez
Nakladatelské údaje: Praha, Grada, 2012
ISBN: 978-80-247-4405-6
Ukázka: » zobrazit ukázku
Popis / resumé

Kniha je praktickou příručkou a nabízí komplexní přehled aktuální právní úpravy v oblasti nájemního bydlení. Obsahuje komplexní a ucelený přehled informací pro nájemce, pronajímatele, vlastníky nemovitostí, obce, bytová družstva a jejich členy a další se zájmem o bytovou problematiku. Obsahuje nejčastěji pokládané dotazy nájemců a vlastníků nemovitostí s vypracovanými odpověďmi, plná znění či vybraná ustanovení platných právních předpisů s komentářem, významná rozhodnutí soudů v dané oblasti s jejich právními důsledky, vzory smluv a podání. Přehledně vysvětluje roli státu v nájemních vztazích, zejména příspěvek na bydlení a doplatek na bydlení a možnosti a způsoby jeho čerpání.

Popis nakladatele

Kniha je praktickou příručkou a nabízí komplexní přehled aktuální právní úpravy v oblasti nájemního bydlení. Jako jediná na trhu obsahuje komplexní a ucelený přehled informací pro nájemce, pronajímatele, vlastníky nemovitostí, obce, bytová družstva a jejich členy a další se zájmem o bytovou problematiku. Obsahuje nečastěji pokládané dotazy nájemců a vlastníků nemovitostí s vypracovanými odpověďmi, plná znění či vybraná ustanovení plantných právních předpisů s komentářem, významná rozhodnutí soudů v dané oblasti s jejich právními důsledky, vzory smluv a podání. Přehledně vysvětluje roli státu v nájemních vztazích, zejména příspěvek na bydlení a doplatek na bydlení a možnosti a způsoby jeho čerpání.

Předmětná hesla
Zařazeno v kategoriích
Milan Taraba; Lenka Veselá - další tituly autora:
 (e-book)
Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů -- 3. přepracované vydání Rádce pro členy bytových družstev a vlastníky bytů
Rádce nájemníka bytu -- 8. zcela přepracované vydání Rádce nájemníka bytu
 (e-book)
Rádce nájemníka bytu -- 8. zcela přepracované vydání Rádce nájemníka bytu
Rytíř a intelektuál -- Hieronym Beck z Leopoldsdorfu a jeho knihovna Rytíř a intelektuál
Jak bydlet a podnikat v nájmu Jak bydlet a podnikat v nájmu
 (e-book)
Jak bydlet a podnikat v nájmu Jak bydlet a podnikat v nájmu
 
Recenze a komentáře k titulu
Zatím žádné recenze.


Ukázka / obsah
Přepis ukázky

Rádce

nájemníka bytu

7. , zcela přepracované vydání

Milan Taraba, Lenka Veselá

- sjednávání nájemného po skončení deregulace

- aktuální změny v nájemních vztazích

- vzory smluv a podání

- práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

- odpovědi na nejčastější otázky a problémy z praxe

- výběr základních právních předpisů

Rádce nájemníka bytu

Milan Taraba Lenka VeseláM

ilan Taraba

L

enka Veselá

Ing. Milan Taraba

Je předsedou Sdružení nájemníků ČR (SON). Má dlouhodobou praxi v řídících

funkcích v bytovém družstevnictví, stavebnictví, inženýrské činnosti ve výstavbě‚

i fi nančním a právním poradenství. Byl odborným poradcem pro bytovou politiku

předsedy vlády i ministra pro místní rozvoj. Je autorem řady odborných publikací

v oblasti správy bytového fondu, bytového družstevnictví, vlastnictví i nájmu bytů.

Své zkušenosti uplatňuje též při vedení studentů a doktorandů v oblasti bytové

politiky a družstevnictví.

Mgr. Lenka Veselá

Absolvovala v roce 2004 na Právnické fakultě Masarykovy univerzity v Brně. Od

roku 2009 působí jako samostatná advokátka se sídlem v Praze se zaměřením na

bytovou problematiku. Od roku 2009 je též místopředsedkyní legislativní komise

SON ČR.

Kniha je praktickou příručkou a nabízí komplexní přehled aktuální právní úpravy

v oblasti nájemního bydlení. Jako jediná na trhu obsahuje komplexní a ucelený přehled

informací pro nájemce, pronajímatele, vlastníky nemovitostí, obce, bytová družstva

a jejich členy a další se zájmem o bytovou problematiku. Obsahuje nejčastěji po

kládané dotazy nájemců a vlastníků nemovitostí s vypracovanými odpověďmi, plná

znění či vybraná ustanovení platných právních předpisů s komentářem, významná

rozhodnutí soudů v dané oblasti s jejich právními důsledky, vzory smluv a podání.

Přehledně vysvětluje roli státu v nájemních vztazích, zejména příspěvek na bydlení

a doplatek na bydlení a možnosti a způsoby jeho čerpání.

Grada Publishing, a.s., U Průhonu 22, 170 00 Praha 7

tel.: +420 234 264 401, fax: +420 234 264 400

e-mail: info@grada.cz, www.grada.cz

9 788024 744056

ISBN 978-80-247-4405-6



Rádce

najemníka bytu

7., zcela přepracované vydání

Milan Taraba

Lenka Veselá


Upozornění pro čtenáře a uživatele této knihy

Všechna práva vyhrazena. Žádná část této tištěné či elektronické knihy nesmí být

reprodukována a šířena v papírové, elektronické či jiné podobě bez předchozího

písemného souhlasu nakladatele. Neoprávněné užití této knihy bude trestně stíháno. Edice Právo pro každého Ing. Milan Taraba, Mgr. Lenka Veselá Rádce nájemníka bytu 7. zcela přepracované vydání TIRÁŽ TIŠTĚNÉ PUBLIKACE: Vydala GRADA Publishing, a.s. U Průhonu 22, Praha 7 jako svou 4917. publikaci Foto na obálce allphoto.cz Realizace obálky Michal Němec Sazba Jan Šístek Odpovědná redaktorka Ing. Michaela Průšová Počet stran 256 Sedmé vydání, Praha 2012 Vytiskla Tiskárna PROTISK, s.r.o., České Budějovice _____________________________________________ © GRADA Publishing, a.s., 2012 ISBN 978-80-247-4405-6 GRADA Publishing: tel.: 234 264 401, fax 234 264 400, www.grada.cz ELEKTRONICKÉ PUBLIKACE: ISBN 978-80-247-8197-6 ve formátu PDF ISBN 978-80-247-8198-3 ve formátu EPUB ISBN 978-80-247-8199-0 ve formátu MOBI

Obsah

Úvod 9

1. Bydlení v otázkách a odpovědích 11

1.1 Nájem bytu, nájemní smlouva a její obsah 11 1.2 Kauce 17 1.3 Stav a kvalita bytu, užívání společných prostor 20 1.4 Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele při změně počtu osob

v domácnosti nájemce, výhrada pronajímatele s přijetím další

osoby do bytu, dlouhodobá nepřítomnost nájemce v bytě 29 1.5 Závady a poškození v domě a bytě, kontrola bytu, stavební

úpravy 32 1.6 Drobné opravy a běžná údržba bytu 38 1.7 Nájemné, sjednávání nájemného po deregulaci 43 1.8 Služby spojené s užíváním bytu 50 1.9 Společný nájem bytu 59 1.10 Přechod nájmu bytu 62 1.11 Zánik nájmu bytu 67 1.12 Bytové náhrady 75 1.13 Výměna bytu, podnájem bytu 78 1.14 Byt zvláštního určení a byt s nájemní smlouvu sjednanou na

dobu výkonu určité práce nájemce 81 1.15 Správa nemovitosti, její rozsah a poskytování služeb 84

2. Příspěvek na bydlení, doplatek na bydlení 87

3. Vzory smluv a podání 93

3.1 Smlouva o nájmu bytu 93 3.2 Oznámení nájemce o změně počtu osob v domácnosti 97 3.3 Uplatnění práva na přiměřenou slevu z nájemného 98 3.4 Uplatnění práva na náhradu účelně vynaložených nákladů

na odstranění závady, která brání řádnému užívání bytu nebo

kterou je výkon uživatelova práva ohrožen 100 3.5 Žádost nájemce bytu o doložení cen jednotlivých služeb

poskytovaných s užíváním bytu, způsobu jejich rozúčtování,

stanovení výše záloh a provedení vyúčtování 101 3.6 Dohoda o výměně bytu 102 3.7 Dohoda o zániku nájmu bytu 104 3.8 Výpověď z nájmu bytu daná nájemcem 105 3.9 Výpověď z nájmu bytu daná pronajímatelem bez přivolení

soudu 106 3.10 Žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu 107 3.11 Žaloba na přivolení k výpovědi z nájmu bytu 109 3.12 Žaloba pronajímatele o vyklizení bytu po uplynutí doby,

na kterou byl nájem sjednán 111 3.13 Odvolání povinného proti usnesení o výkonu rozhodnutí

vyklizení bytu se zajištěním přiměřeného náhradního bytu 112 3.14 Návrh povinného na odklad výkonu rozhodnutí 114 3.15 Žaloba nájemce, který byt uvolnil, na úhradu stěhovacích nákladů

a dalších nákladů spojených s potřebnou úpravou náhradního bytu

a na zaplacení rozdílu ve výši nájemného z dosavadního bytu

a z bytu náhradního až za dobu pěti let proti pronajímateli, který

byt nevyužil k účelu, pro který vypověděl nájem 115 3.16 Žaloba na určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé 117 3.17 Žaloba na zrušení společného nájmu bytu po rozvodu 119 3.18 Žaloba jednoho ze společných nájemců na určení užívání bytu 121 3.19 Žaloba jednoho ze společných nájemců na zaplacení

poměrné částky nájemného a úhrady za plnění poskytovaná

s nájmem bytu 123 3.20 Žaloba nájemce o vyklizení bytu příslušníkem domácnosti 125

4. Výběr základních právních předpisů 127

4.1 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších

předpisů 127 4.2 Zákon č. 132/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb.,

občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon

č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související

s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje

a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 153 4.3 Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného

z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník,

ve znění pozdějších předpisů 155 4.4 Nařízení vlády č. 258/1995 Sb. 158 4.5 Nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků

z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku 161 4.6 Výměr MF ze dne 28. listopadu 2011, kterým se vydává seznam

zboží s regulovanými cenami 163 4.7 Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 372/2001 Sb., kterou

se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii

na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi

konečné spotřebitele 165 4.8 Vyhláška Ministerstva zemědělství č. 428/2001 Sb. ze dne

16. listopadu 2001, kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb.,

o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně

některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích) 175 4.9 Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé

spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy

k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony

(zákon o vlastnictví bytů) 177 4.10 Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších

předpisů 205 4.11 Zákon č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře 220 4.12 Zákon č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi v platném

znění 224 4.13 Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor,

v platném znění 227 4.14 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění 232 4.15 Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové

stanovy společenství vlastníků jednotek 234

5. Přehled dalších právních předpisů vztahujících se k problematice

bydlení 248

6. Použitá literatura 250



9ÚVOD

Úvod

Vážení čtenáři,

dostáváte do rukou praktickou publikaci, která může být v mnohých směrech velice

užitečným návodem k orientaci v různých aspektech, které souvisejí s nájemním byd

lením. Vždyť bydlení patří mezi základní životní potřeby každého člověka, je důležitou

součástí životní úrovně a celkové kvality života. Právo na přijatelné bydlení je zakot

veno v mnoha mezinárodních dokumentech, bytová politika zaujímá významné místo

i v programových prohlášeních vlád.

Kromě jiných nástrojů bytové politiky sehrává významnou roli legislativa. Cílem této

publikace je seznámit širokou laickou i odbornou veřejnost s novinkami v této oblasti

a též odpovědět na nejčastější dotazy, se kterými se setkáváme ve své činnosti, v porad

nách Sdružení nájemníků ČR a v právní praxi. Konečně o zájmu veřejnosti svědčí již

sedmé, výrazně přepracované, vydání publikace „Rádce nájemníka bytu“, jejíž součástí

jsou i vzory podání a souhrn základních právních předpisů.

Jsme rádi, že můžeme poděkovat nakladateli a ocenit jeho výrazný podíl na lepší infor

movanosti občanské veřejnosti. Současně děkujeme i kolegům ze Sdružení nájemníků

ČR za spolupráci při přípravě této knihy.

autoři



11By Dle Ní V OTáZK áCh A ODPOVěDíCh

1. Bydlení v otázkách a odpovědích

1.1 Nájem bytu, nájemní smlouva a její obsah

Nájem bytu je jedním z nejrozšířenějších právních důvodů bydlení, kdy vlastník bytu –

„pronajímatel“ – přenechává jiné osobě – „nájemci“ – do dočasného užívání byt, a to

buď na dobu určitou, či bez určení doby užívání. Podstatným a charakteristickým zna

kem nájemní smlouvy je úplatnost, to znamená, že nájemce je za užívání bytu povinen

pronajímateli hradit tzv. „nájemné“.

Pokud by vlastník bytu přenechal byt jiné osobě do užívání, aniž by platbu za toto užívání

požadoval, nejednalo by se o nájemní smlouvu, ale o „smlouvu o výpůjčce“(§ 659-662

občanského zákoníku).

Od nájemní smlouvy je třeba také odlišovat tzv. „podnájemní smlouvu“ (§ 719 občanského

zákoníku). Zatímco nájemní vztah je vztahem přímo mezi vlastníkem bytu zapsaným

v katastru nemovitostí (pronajímatelem) a nájemcem, podnájem je vztah, kdy nájemce

bytu dále tento byt nebo jeho část poskytne do užívání další osobě – „podnájemci“. Pod

nájem na rozdíl od nájmu není chráněn zákonem. V podnájemní smlouvě lze sjednat jak

výpovědní důvody, tak výpovědní lhůtu nebo důvody odstoupení od smlouvy odlišně,

než je tomu u nájemní smlouvy. Obecně pak platí, že pokud není přímo v podnájemní

smlouvě stanoveno jinak, lze podnájem vypovědět i bez uvedení důvodů. Podnájem

vždy zaniká nejpozději se zánikem nájmu nebo uplynutím doby, na kterou byl sjednán.

Institut nájmu bytu je upraven v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku, a to konkrétně

v oddílu čtvrtém v ustanoveních § 685–716. Jedná se o úpravu speciální, která má vždy

přednost před obecnou úpravou nájemní smlouvy zakotvenou v ustanoveních § 663–684

občanského zákoníku. V případech, kde speciální právní úprava věc neupravuje, je třeba

použít obecné úpravy. Jde například o oprávnění pronajímatele požadovat přístup do

bytu užívaného nájemcem za účelem kontroly (§ 665, odst. 1), omezení v užívání bytu

v rozsahu nutném pro provádění oprav (§ 668, odst. 2), vstup nabyvatele do právního

postavení pronajimatele při změně vlastnictví domu či bytu (§ 680, odst. 2 a odst. 3),

povinnost nájemce umožnit prohlídku bytu po podané výpovědi nebo tři měsíce před

skončením nájmu (§ 681), povinnost nájemce odevzdat byt při skončení nájmu ve stavu,

v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení (§ 682).

Předmětem nájmu je byt, tedy místnost nebo soubor místností a prostor pod společným

uzavřením, který svým stavebně technickým i funkčním uspořádáním a vybavením

splňuje požadavky na trvalé bydlení, rozhodný je přitom kolaudační stav.

Občanský zákoník obsahuje rovněž úpravu vztahující se k bytům, které jsou označovány

jako byty družstevní. Tento pojem však není exaktně definován. Původně byly za druž

stevní byty považovány pouze byty družstev označovaných dle dřívějších předpisů jako

stavební bytová družstva, která existovala ke dni novelizace občanského zákoníku zákonem


12 RÁDCE NÁJEMNÍKA BYTU

č. 509/1991 Sb. Toto pojetí však neodpovídá změnám, které nastaly zejména v souvislosti

s novou právní úpravou družstev dle obchodního zákoníku. Za družstevní byty ve smy

slu ustanovení občanského zákoníku je třeba považovat nejen byty v domech bývalých

stavebních bytových družstev, ale i byty v domech bývalých lidových bytových druž

stev, jakož i byty v nově vzniklých družstvech, kde předmět činnosti družstva spočívá

v zabezpečování bytových potřeb jeho členů. V případě, že nájemce bytu je současně

členem bytového družstva, použijí se v těchto případech ustanovení občanského zákoníku

o nájmu družstevních bytů.

U družstevního bytu lze nájemní smlouvu mezi bytovým družstvem a členem bytového

družstva uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva (§ 685

odst. 2). V případě nájemců, kteří nejsou členy bytového družstva, se tedy o nájem

družstevního bytu tak, jak je se všemi svými specifiky vnímám občanským a obchodním

zákoníkem, nejedná. Stanovy bytového družstva dopadají pouze na jeho členy, nikoliv

na nájemce, kteří členy bytového družstva nejsou.

Novelou občanského zákoníku zákonem č. 132/2011 Sb. byla s účinností od 1. 11. 2011

zrušena část druhá zákona č. 102/1992 Sb., která upravovala služební byty, byty zvláštního

určení a byty v domech zvláštního určení.

Definice bytu zvláštního určení nově zní tak, že se jedná o byt zvlášť upravený pro

bydlení zdravotně postižených osob nebo o byt v domě zvláštního určení (např. dům

s pečovatelskou službou).

Institut služebních bytů přestal existovat. Nájem bytu v těchto případech je nově vy

mezen pouze dobou, po kterou nájemce vykonává určitou práci pro pronajímatele nebo

pro jinou osobu – zaměstnavatele. Nájem takového bytu pak skončí posledním dnem

kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal tyto práce vyko

návat, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestal-li nájemce vykonávat určité práce, na které

je vázán nájem bytu, z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu nebo

z jiného vážného důvodu, skončí nájem bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy nájemce

přestal určité práce vykonávat.

Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za ná

jemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání (§ 685 odst. 1).

Podstatné náležitosti nájemní smlouvy jsou upraveny v ustanovení § 686 odst. 1 občan

ského zákoníku. Nájemní smlouva předně musí být uzavřena v písemné formě. Nedo

statek písemné formy má za následek absolutní neplatnost úkonu, to znamená, že soud

v případě sporu z nájemní smlouvy musí k její neplatnosti přihlížet z úřední povinnosti.

Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání

a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich

výši. Označení bytu a jeho příslušenství musí být natolik určité, aby nebylo možné

zaměnit pronajatý byt s jiným bytem, přičemž určitost musí vyplývat přímo ze samotné

smlouvy o nájmu bytu. Rozsahem užívání bytu se rozumí, zda je přenechán určité

osobě do výlučného užívání jako výlučnému nájemci bytu, nebo do společného užívání

s jinými osobami jako společným nájemcům, případně do užívání omezeného právem


13By Dle Ní V OTáZK áCh A ODPOVěDíCh

jiných osob odlišných od nájemce bytu. Obsahem nájemní smlouvy musí být i ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu nebo určená výše těchto plateb. Součástí nájemní smlouvy nemusí být ujednání o době, na kterou se smlouva uzavírá, platí, že není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou (§ 686 odst. 2). Nájem bytu lze sjednat i na dobu výkonu určité práce. Nájemce nemusí vykonávat tuto práci přímo pro osobu pronajímatele, ale i pro jinou osobu, pro jiného zaměstnavatele. Je pak věcí pronajímatele a zaměstnavatele, aby si v samostatné smlouvě sjednali, za jakých podmínek budou byty nájemcům, vykonávajícím určitou práci, poskytovány. Nájem bytu je chráněn (§ 685 odst. 3). Projevem této ochrany je skutečnost, že pronajímatel může vypovědět nájem bytu pouze z důvodů uvedených v zákoně, určitou formou ochrany je i institut přechodu nájmu bytu, který se však novelou občanského zákoníku s účinností od 1. 11. 2012 podstatně změnil a omezil.

Zvláštní ustanovení o nájmu bytu

• Je nějaký rozdíl mezi nájmem věci a nájmem bytu? Nestačila by obecná úprava

nájmu i pro byty? V našem právním řádu jsou zvláštní ustanovení o nájmu bytu uvedena v občanském zákoníku v hlavě sedmé, oddílu čtvrtém, v ustanoveních § 685-716. Podobně jako v jiných vyspělých zemích v návaznosti na sociální práva je nájem bytu chráněn zákonem a nelze ho tedy ze strany pronajímatele vypovědět bez udání důvodů. U nájmu věcí je tato výpověď možná. Některá obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě platí i pro nájem bytů, vzhledem k důležitosti a specifičnosti problematiky bydlení je však nutné a potřebné nájem bytu chránit specifickými ustanoveními občanského zákoníku obdobně jako je tomu třeba v pracovním právu ve vztahu zaměstnanec – zaměstnavatel.

Platnost tzv. dekretů a nájemních smluv

• Bylo třeba po přijetí zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování ná

jemného z bytu a o změně občanského zákoníku nějak měnit nájemní smlouvy?

Pokud ne, bude to třeba nyní, když tzv. deregulace nájemného skončila či končí

a nájemné se bude moci sjednávat dohodou? Máme k našemu nájemnímu bytu

pouze dekret z roku 1975 a z téže doby Dohodu o užívání bytu sepsanou mezi

námi a bytovým podnikem, bude nám platit i nadále nebo musíme uzavřít novou

nájemní smlouvu jak nám tvrdí pronajímatel? Tzv. dekret k bytu a uzavřená dohoda o užívání bytu vám zůstávají v platnosti i do budoucna. Po přijetí zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku nebylo nutné měnit nájemní smlouvu či uzavírat novou. Stejně tak to není nutné po skončení tzv. deregulace. Váš dekret či nájemní smlouva zůstane v platnosti i po dni 1. 1. 2014, kdy v České republice začne být účinný nový kodex občanského zákoníku. Obecně se vztahy vzniklé v době předcházející RÁDCE NÁJEMNÍKA BYTU novele zákona posuzují podle nového zákona, kdy výjimky z tohoto pravidla stanoví zákon v tzv. „přechodných ustanoveních“, která jsou zpravidla uvedena v poslední části zákona. Veškeré změny nájemních vztahů, které nevyplývají přímo ze zákona, lze upravit uzavřením dodatku k nájemní smlouvě/dekretu.

Nájemní smlouva na dobu určitou a nároky z ní vyplývající

• Na jakou dobu může být nájemní smlouva sjednána? Mám nájemní smlouvu

sjednanou na dobu 2 let, ale není v ní žádné ujednání, co bude po uplynutí této

doby následovat. Mám nárok na prodloužení nájemní smlouvy nebo prodlouží

se nájemní smlouva přímo ze zákona? Mám nárok na náhradní byt? Nájemní smlouva může být sjednána na dobu určitou, bez určení doby – tj. na dobu neurčitou nebo na dobu výkonu určité práce. Nájemní smlouva na dobu určitou skončí nejdéle uplynutím doby, na kterou je sjednána. Může však skončit i uzavřením písemné dohody o zániku nájmu nebo písemnou výpovědí nájemce či pronajímatele, kdy pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu pouze z důvodů uvedených v občanském zákoníku v ustanoveních § 711 a § 711a. Pokud nájemní smlouva skončí uplynutím doby, na kterou byla sjednána, a nemáte-li v ní sjednány podmínky jejího prodloužení, pak nárok na prodloužení smlouvy nemáte. Smlouva se neprodlouží ani přímo ze zákona, neboť předmětné ustanovení občanského zákoníku, které toto umožňovalo, bylo zrušeno k 31. 3. 2006 zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku. Stejně tak nemáte nárok na náhradní byt. Tento nárok má pouze nájemce, v případě zániku nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele z důvodů uvedených v § 711a (tj. například z důvodu, kdy pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence)

Nájem družstevního bytu

• Jak vznikne nájem bytu, který je v majetku bytového družstva? Nájem bytu mezi bytovým družstvem jako vlastníkem domu s byty a členem tohoto bytového družstva vznikne na základě písemné nájemní smlouvy uzavřené za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. Bytové družstvo jako vlastník bytového domu nebo bytů však může uzavírat podobně jako jiný vlastník nájemní smlouvy i s nečleny družstva. Podstatné náležitosti nájemní smlouvy jsou upraveny v § 686 občanského zákoníku. Nájemní smlouva musí být uzavřena v písemné formě a musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši, ať již se nájemní smlouva uzavírá s nájemcem – členem bytového družstva či nájemcem – nečlenem bytového družstva.

Uzavření nové nájemní smlouvy

• Ráda bych si přes realitní kancelář pronajala byt, na co si mám dát při uzavírání

nájemní smlouvy pozor?By Dle Ní V OTáZK áCh A ODPOVěDíCh Rozhodně bych vám doporučila nechat si předem zkontrolovat vše, co budete podepisovat, ať už se jedná o zprostředkovatelskou smlouvu mezi vámi a realitní kanceláří či nájemní smlouvu k bytu. Solidní realitní kancelář vám bude ochotna návrhy smluv předem ke kontrole poskytnout. Zkontrolovat smlouvy vám může advokát, zabývající se bytovou problematikou, nebo se můžete obrátit na některou z poraden Sdružení nájemníků ČR (www.son.cz). Při jednání o nájemní smlouvě je především důležité dát si pozor na to, zda vlastník bytu je skutečně vlastníkem zapsaným v katastru nemovitostí, dále je třeba zkontrolovat, zda nájemní smlouva obsahuje všechny podstatné náležitosti stanovené občanským zákoníkem a naopak neobsahuje ustanovení, která jsou s občanským zákoníkem v rozporu.

Při odmítnutí nabídky na koupi bytu nehrozí přímé nebezpečí ztráty bydlení,

kupní cena je vždy věcí dohody mezi prodávajícím a kupujícím

• V naší obci v současné době probíhá tzv. privatizace bytů. Obec jako vlastník

našeho domu nás v těchto dnech vyzvala, abychom se vyjádřili k nabídce na

koupi panelového domu, ve kterém bydlíme. Máme založit bytové družstvo,

podmínkou je zájem alespoň poloviny dosavadních nájemníků. Nabídka není

nijak konkrétní a navíc se máme vyjádřit do dvou měsíců. Jaké nám vzniknou

problémy při odmítnutí nabídky? Lidé, kteří nemají dostatek prostředků na

úhradu svého podílu, se bojí, že pokud dům nekoupíme a obec ho prodá někomu

jinému, případný nový vlastník stanoví libovolné nájemné nebo bude chtít, aby

se stávající nájemci z bytu vystěhovali. Za jakou kupní cenu je obec povinna

byty prodávat? Podle jakého zákona? K prodeji domu a jednotlivých bytových jednotek tedy nejdříve obecně. Právní úprava je dána zákonem č. 40/1964 Sb., občanským zákoníkem, a to zejména ustanoveními upravující kupní smlouvu, dále pak zákonem č. 72/1994 Sb., vlastnictví bytů. Bytové družstvo je pak upraveno zákonem č. 513/1991 Sb., obchodním zákoníkem. Obce ještě nad rámec zákona obvykle přijímají určité „zásady“ či „pravidla“ pro realizaci prodeje bytových jednotek a domů. Předně je zcela na rozhodnutí vlastníka nemovitosti zda vůbec nemovitost prodá a pokud ano, za jakou kupní cenu. Všichni prodávající a kupující jsou si v tomto ohledu rovni, obce nemají ze zákona povinnost se chovat jinak než soukromí vlastníci nemovitostí. Pokud obec nabídne nemovitost přednostně nájemcům za cenu nižší než je cena „obvyklá“ či „tržní“ v dané obci, pak je to pouze rozhodnutí a „dobrá vůle“ takové obce. V žádném případě nájemci nárok na nižší kupní cenu nemají. Pokud se nemovitost prodává jako celek (tj. celý dům jednomu kupujícímu), pak nájemci jednotlivých bytů nemají ze zákona předkupní právo. Je zcela na rozhodnutí vlastníka domu zda vůbec nemovitost prodá, pokud ano – komu a za jakou kupní cenu. V případě prvního prodeje jednotlivých bytových jednotek má obec povinnost (stejně jako jakýkoliv jiný vlastník nemovitosti) postupovat podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ustanovení § 22 a přednostně nabídnout převod jednotky nájemci, který jednotku RÁDCE NÁJEMNÍKA BYTU užívá. Výše kupní ceny je opět zcela na uvážení vlastníka/prodávajícího, výši kupní ceny vlastník žádným způsobem nemusí zdůvodňovat. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do 6 měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být jednotka převedena jiné sobě. Po dobu následujícího jednoho roku má nájemce ještě předkupní právo k bytové jednotce. Pokud jev rámci této jednoroční lhůty nájemci doručena druhá nabídka (nabízená kupní cena ze strany prodávajícího může být odlišná) má nájemce 3 měsíce na to, aby kupní smlouvu uzavřel. Poté již bytová jednotka může být kdykoliv v budoucnu bez dalšího převedena jiné osobě. V obou uvedených případech nájemce bytovou jednotku kupovat nemusí. Pokud bude celá nemovitost či jednotlivá bytová jednotka v budoucnu převedena jiné osobě, pro nájemce se nic nemění. Nový vlastník automaticky ze zákona vstupuje do postavení pronajímatele a je povinen respektovat stávají nájemní smlouvy/dekrety. V žádném případě nájemce nemusí uzavírat s novým vlastníkem novou nájemní smlouvu, nájemci nadále platí původní nájemní smlouva/dekret se všemi sjednanými podmínkami (tj. zejména výše nájemného). V žádném případě není nájemce povinen se z bytu vystěhovat. Změna vlastníka není důvodem k výpovědi z nájmu bytu, stejně tak odmítnutí podpisu nové nájemní smlouvy s novým vlastníkem. Pro nájemce se v podstatě změnou vlastnictví bytu změní pouze číslo účtu či adresa, na kterou bude hradit nájemné. Nájemce se nemusí z bytu stěhovat do žádného jiného bytu, pakliže sám nebude chtít. V poslední době si obce, které nájemci neodkoupí, navíc ponechávají ve svém vlastnictví jako byty „sociální“ či byty pro potřeby občanů obce a ani je jiným osobám než nájemců nenabízejí.

Změna vlastnictví bytu není důvodem k uzavření nové nájemní smlouvy

• Byt, který s manželem užíváme již 18 let na základě nájemní smlouvy na dobu

neurčitou, nyní koupil nový vlastník. Chce, abychom s ním uzavřeli novou

nájemní smlouvu za vyšší nájemné a pouze na dobu určitou na 1 rok. Jsme

povinni takovou smlouvu uzavřít, když s ní nesouhlasíme? Podle ustanovení § 680 odst. 2 a odst. 3 vstupuje nový vlastník nemovitosti do postavení pronajímatele, tj. do práv a povinností původního vlastníka. Pro nájemce se tedy nic nemění, není třeba vystavovat a uzavírat novou nájemní smlouvu či dodatek k ní, nadále vám platí původní nájemní smlouva na dobu neurčitou, kterou jste uzavřeli s původním vlastníkem.

Přihlášení se k trvalému pobytu nezakládá žádné právo k bytu

• Žiji již několik let v domě na venkově, který vlastní můj přítel napůl se svým

synem z prvního manželství. V domě jsem hlášena k trvalému pobytu. V nedávné

době jsem si za hotovost, kterou jsem dostala od svých rodičů, pořídila druž

stevní byt a stala se členkou bytového družstva, tento byt však dále pronajímám

a nebydlím v něm. Musím být v bytě přihlášena i trvale nebo můžu mít trvalé By Dle Ní V OTáZK áCh A ODPOVěDíCh

bydliště stále v domě svého přítele? Pokud se s přítelem něco stane, mám na

základě trvalého bydliště právo v domě zůstat? Údaj o trvalém pobytu je pouze údajem evidenčním a nezakládá žádné právo k bytu ani k domu. Pokud by váš přítel zemřel, stala by se vlastníkem domu osoba, která by jej nabyla v rámci provedeného dědického řízení. S tímto dědicem byste se pak musela na případném dalším užívání domu dohodnout. Zákonný nárok v domě zůstat byste však neměla. V družstevním bytě být hlášena k trvalému pobytu nemusíte. Byt máte právo užívat na základě vašeho členství v bytovém družstvu a uzavřené nájemní smlouvy.

Pokud byt, který užíváte na základě nájemní smlouvy, nekoupíte, zůstáváte

nadále nájemci bytu

• Byty v našem domě se budou prodávat. Protože jsme starší a bezdětní man

želé, rozhodli jsme se, že byt kupovat nebudeme. Nemáme na něj a zadlužit se

nechceme. Přidělí nám nový vlastník náhradní byt? Náhradní byt vám nový vlastník přidělit nemusí, neboť změna vlastnictví bytu není důvodem k ukončení nájmu. Pokud si byt nekoupíte, zůstanete nadále nájemci bytu, bez ohledu na to, zda Váš dům nebo byt koupí někdo jiný. Na vašem postavení nájemců se nic nezmění, nadále vám zůstává v platnosti stávající nájemní smlouva. Novou nájemní smlouvu uzavírat nemusíte.

Nájemce není povinen zpřístupnit byt zájemcům o jeho koupi

• Jsme nájemci bytu u soukromého pronajímatele, který se rozhodl tento byt

prodat přes realitní kancelář. Zaměstnankyně kanceláře nám volala, abychom

náš byt zpřístupnili k prohlídce případným zájemcům o koupi. Pronajímatel

nám tvrdí, že má na tento postup ze zákona právo, a že jsem povinni byt zpří

stupnit. Samozřejmě, že by se nám nelíbilo, aby si byt, ve kterém máme osobní

věci, nábytek, elektroniku apod., prohlíželi cizí lidé, také se bojíme, aby si byt

pouze někdo z domnělých zájemců pouze netipoval a pak ho nevykradl. Musíme

byt k prohlídce zpřístupnit? Jaký zákon tuto věc upravuje? Nájemce bytu je podle ustanovení § 681 občanského zákoníku povinen umožnit zájemci o jeho pronajmutí (nikoliv o jeho koupi) prohlídku bytu v přítomnosti pronajímatele nebo jeho zástupce, avšak pouze po podané výpovědi nebo tři měsíce před skončením nájmu, není-li v nájemní smlouvě sjednáno něco jiného. Současně platí, že nájemce nesmí být prohlídkou zbytečně obtěžován. V případě, který popisujete, tedy nejste povinni byt zpřístupnit. 1.2 Kauce Novelou občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb. ze dne 31. 3. 2006, bylo nově do tohoto právního předpisu přijato ustanovení § 686a týkající se tzv. „kauce“, tedy peněžních prostředků sloužících pronajímateli k zajištění nájemného a úhrad za plnění



       
Knihkupectví Knihy.ABZ.cz – online prodej | ABZ Knihy, a.s.