načítání...
menu
nákupní košík
Košík

je prázdný
a
b

E-kniha: Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt – Kateřina Ronovská; Lenka Dobešová; Filip Melzer; Miloslav Hrdlička

Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt

Elektronická kniha: Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt
Autor: Kateřina Ronovská; Lenka Dobešová; Filip Melzer; Miloslav Hrdlička

Příručka nabízí informace o právních předpisech a srozumitelně psané rady, jak se vyvarovat chyb při nakládání s nemovitostmi. Jejím cílem je seznámit všechny, kdo mají v úmyslu pronajmout, prodat nebo koupit nemovitost s aktuálními ... (celý popis)
Titul je skladem - ke stažení ihned
Médium: e-kniha
Vaše cena s DPH:  135
+
-
4,5
bo za nákup

hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%   celkové hodnocení
0 hodnocení + 0 recenzí

Specifikace
Nakladatelství: » Grada
Dostupné formáty
ke stažení:
EPUB, MOBI, PDF
Zabezpečení proti tisku a kopírování: ano
Médium: e-book
Rok vydání: 2012
Počet stran: 128
Rozměr: 21 cm
Vydání: 1. vyd.
Skupina třídění: Soukromé právo
Jazyk: česky
ADOBE DRM: bez
Nakladatelské údaje: Praha, Grada, 2012
ISBN: 978-80-247-4204-5
Ukázka: » zobrazit ukázku
Popis / resumé

Příručka nabízí informace o právních předpisech a srozumitelně psané rady, jak se vyvarovat chyb při nakládání s nemovitostmi. Jejím cílem je seznámit všechny, kdo mají v úmyslu pronajmout, prodat nebo koupit nemovitost s aktuálními právními předpisy a jejich změnami a novinkami. Obsahuje vzory smluv, dohod i návrhů na vklad do katastru nemovitostí. Seznamuje také čtenáře s evidencí nemovitostí a druhy zápisů do katastru tak, aby se dovedl orientovat, případně dokázal kontrolovat svého právníka či realitní kancelář. Rady ohledně pronájmu, prodeje, koupi domu či bytu.

Popis nakladatele

Pronajímáte byt či dům? Kupujete nebo prodáváte nemovitost? Pak je tato praktická příručka určena právě vám. Najdete zde vše o právních předpisech a hlavně srozumitelně psané rady, jak se vyvarovat chyb při nakládání s nemovitostmi. Cílem publikace je seznámit všechny, kdo mají v úmyslu pronajmout, prodat nebo koupit nemovitost s aktuálními právními předpisy a jejich změnami a novinkami. Kniha obsahuje vzory smluv, dohod i návrhů na vklad do katastru nemovitostí. Seznamuje také čtenáře s evidencí nemovitostí a druhy zápisů do katastru tak, aby se dovedl orientovat, případně dokázal kontrolovat svého právníka či realitní kancelář.

Předmětná hesla
Zařazeno v kategoriích
Kateřina Ronovská; Lenka Dobešová; Filip Melzer; Miloslav Hrdlička - další tituly autora:
Nové české nadační právo v evropském srovnání Nové české nadační právo v evropském srovnání
Občanský zákoník Velký komentář § 1-117 -- Svazek I. § 1-117 Obecná ustanovení Občanský zákoník Velký komentář § 1-117
Nové spolkové právo v otázkách a odpovědích Nové spolkové právo v otázkách a odpovědích
Občanský zákoník Velký komentář § 419-654 -- Svazek III. Věci a právní skutečnosti Občanský zákoník Velký komentář § 419-654
Psychiatry and Pedopsychiatry Psychiatry and Pedopsychiatry
Praktikum z právní metodologie Praktikum z právní metodologie
Občanský zákoník Velký komentář Svazek IX. -- § 2756-3081 Občanský zákoník Velký komentář Svazek IX.
 
K elektronické knize "Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt" doporučujeme také:
 (e-book)
Rádce nájemníka bytu -- 8. zcela přepracované vydání Rádce nájemníka bytu
 
Recenze a komentáře k titulu
Zatím žádné recenze.


Ukázka / obsah
Přepis ukázky

Jak správně

pronajmout

prodat, koupit

Kateřina Ronovská, Lenka Dobešová

Filip Melzer, Miloslav Hrdlička

153

Obsahuje

vzory smluv

a podání

dům

či byt

Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt

K. RONOVSK Á, L. DOBEŠOVÁ

F. MELZER, M. HRDLIČK A

153



Kateřina Ronovská, Lenka Dobešová

Filip Melzer, Miloslav Hrdlička

GRADA PUBLISHING

Jak správně

pronajmout, prodat, koupit

dům či byt


Upozornění pro čtenáře a uživatele této knihy

Všechna práva vyhrazena. Žádná část této tištěné či elektronické knihy nesmí být reproduko

vána a šířena v papírové, elektronické či jiné podobě bez předchozího písemného souhlasu

nakladatele. Neoprávněné užití této knihy bude trestně stíháno.

JUDr. Kateřina Ronovská, Ph.D.

JUDr. Lenka Dobešová, Ph.D.

JUDr. Filip Melzer, Ph.D., L.L.M

Mgr. Miloslav Hrdlička

Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt

Vydala Grada Publishing, a. s.

U Průhonu 22, Praha 7

obchod@grada.cz, www.grada.cz

tel.: +420 234 264 401, fax: +420 234 264 400

jako svou 4820. publikaci

Odpovědná redaktorka Věra Slavíková

Jazyková korektura Martina Mojzesová

Sazba JoshuaCreative, s. r. o.

Fotografii na obálku poskytla společnost Chemoplast BEC, a. s.

Počet stran 128

První vydání, Praha 2012

Vytiskly Tiskárny Havlíčkův Brod, a. s.

Recenzovala: JUDr. Markéta Selucká, Ph.D.

© Grada Publishing, a.s., 2012

Cover Design © Grada Publishing, a.s., 2012

Tato publikace vychází za podpory Wavin Osma, s. r. o., a JV Projekt VH, s. r. o.

Názvy produktů, firem apod. použité v knize mohou být ochrannými známkami

nebo registrovanými ochrannými známkami příslušných vlastníků.

ISBN 978-80-247-4204-5 (tištěná verze)

ISBN 978-80-247-7139-7 (elektronická verze ve formátu PDF)

ISBN 978-80-247-7140-3 (elektronická verze ve formátu EPUB)

ISBN 978-80-247-7141-0 (elektronická verze ve formátu MOBIPOCKET)


Obsah 5

Obsah

Předmluva 9 Přehled souvisejících právních předpisů ve znění k 1. 1. 2012 10

1 Úvod 11

1.1 Místo úvodu několik rad 11

1.2 Poznámka k rozsahu 13

1.3 Vymezení některých pojmů 14

2 Právní tituly bydlení 18

2.1 Nájemní bydlení 18

2.1.1 Nájem nemovitosti 18 2.1.2 Nájem bytu 19

2.1.2.1 Předmět nájmu 20

2.1.2.2 Nájemné, jeho výše a splatnost 21

2.1.2.3 Vznik nájmu 22

2.1.2.4 Formální a obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu 22

2.1.2.5 Práva a povinnosti pronajímatele bytu 27

2.1.2.6 Práva a povinnosti nájemce bytu 28 2.1.3 Společný nájem bytu 30 2.1.4 Přechod nájmu bytu 31 2.1.5 Zánik nájmu bytu 32 2.1.6 Společný nájem bytu manžely 35

2.1.6.1 Byt a manželé 35

2.1.6.2 Předpoklady vzniku společného nájmu manželů 36

2.1.6.3 Práva a povinnosti manželů jako společných nájemců bytu 36

2.1.6.4 Zánik práva společného nájmu bytu manžely 37

2.1.6.5 Zvláštnosti společného nájmu družstevního bytu manžely 37 Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt 2.1.7 Nájem nebytových prostor 39

2.1.7.1 Obecná charakteristika nájmu nebytových prostor 39

2.2 Podnájem nemovitosti 44

2.3 Vlastnictví aneb co by měl vědět vlastník nemovitosti 46

2.3.1 Vlastnické právo (povaha, omezení, ochrana) 46 2.3.2 Ochrana vlastnického práva 46 2.3.3 Nabývání vlastnického práva (nabývací tituly) 47 2.3.4 Smlouvy o převodech nemovitostí 47

2.3.4.1 Úvodem obecně o smlouvách 47

2.3.4.2 Obecné náležitosti smluv o nemovitostech 48

2.3.4.3 Nabytí vlastnického práva 53

2.3.4.4 Darovací smlouva 57

2.3.4.5 Směnná smlouva 59

2.3.4.6 Smlouva o zřízení předkupního práva s věcnými účinky 62 2.3.5 Rozhodnutí státního orgánu 64 2.3.6 Dědění 65 2.3.7 Vydržení 66

2.4 Více vlastníků jedné nemovitosti (spoluvlastnictví) 66

2.4.1 Podílové spoluvlastnictví 67

2.4.1.1 Hospodaření se společnou nemovitostí 67

2.4.1.2 Převod spoluvlastnického podílu 69

2.4.1.3 Zánik a vypořádání spoluvlastnictví 69 2.4.2 Společné jmění manželů (SJM) 73

2.4.2.1 Úprava rozsahu SJM dohodou 74

2.4.2.2 Úprava rozsahu SJM rozhodnutím soudu 75

2.4.2.3 SJM – zánik: 75

2.5 Bytové vlastnictví 76

2.5.1 Vlastnictví bytů a nebytových prostor, spoluvlastnictví k budovám

podle zákona č. 72/1994 Sb. (ZOVB) 76

2.5.1.1 Základní pojmy ZOVB 77 2.5.2 Budova, jednotka, společné části domu a pozemek jako předměty

bytového vlastnictví podle ZOVB 78 2.5.3 Vznik a zánik vlastnictví jednotky 78 2.5.4 Prohlášení vlastníka budovy 79 2.5.5 Vznik vlastnického práva k jednotce výstavbou jednotky, na základě

smlouvy o výstavbě 80 2.5.6 Práva a povinnosti vlastníků jednotek 81

Obsah 7

2.5.6.1 Faktické dispozice s jednotkou 81

2.5.6.2 Dispozice s (bytovou) jednotkou 82 2.5.7 Smlouva o převodu bytové (nebytové) jednotky 83

2.5.7.1 Specifika převodu první jednotky v domě 83

2.5.7.2 Převod další (nikoli první) jednotky 83 2.5.8 Společenství vlastníků jednotek 87

2.5.8.1 Registrace společenství 87

2.5.8.2 Orgány společenství vlastníků 88 2.5.9 Hlasování o podstatných záležitostech 89 2.5.10 Stanovy společenství vlastníků 90 2.5.11 Zánik bytového vlastnictví 90

2.6 Užívání domu (bytu) na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni 90

2.6.1 Obecně o věcných břemenech 90 2.6.2 Druhy věcných břemen 91 2.6.3 Vznik věcných břemen 92 2.6.4 Smlouva o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni 92

2.7 Zvláštní tituly bydlení 94

2.7.1 Užívání bytu jako osoba spolužijící 94 2.7.2 Užívání bytu mezi skončením nájmu bytu a posledním dnem lhůty

pro vyklizení bytu 94

2.8 Smlouvy související 95

2.8.1 Smlouva o smlouvě budoucí (včetně vzoru) 95 2.8.2 Smlouva o převodu členství v družstvu 96 2.8.3 Dohoda o vzájemné výměně bytu (včetně vzoru) 99

3 Další související otázky 101

3.1 Evidence nemovitostí – katastr nemovitostí 101

3.1.1 Co je katastr nemovitostí 101 3.1.2 Právní úprava katastru nemovitostí 102 3.1.3 Základní pojmy 103 3.1.4 Jaké věci se evidují v katastru nemovitostí 103 3.1.5 Jaká práva k evidovaným nemovitostem se zapisují do katastru

nemovitostí 104 3.1.6 Druhy zápisů do katastru nemovitostí a jejich účinky 105

3.1.6.1 Vklad 105

3.1.6.2 Záznam 107

3.1.6.3 Poznámka 108 Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt

3.1.7 Jak se postupuje u katastrálního úřadu při vkládání práva do katastru 109

3.1.7.1 Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu (včetně vzoru) 109

3.1.7.2 Co posuzuje katastrální úřad 112

3.1.7.3 Jak rozhoduje katastrální úřad 112

3.1.8 Orientace v katastru nemovitostí, výpisy a opisy 113

3.1.9 Exkurz: ochrana dobré víry v zápisy do katastru nemovitostí 115 4 Něco málo o daních a nemovitostech 116 4.1 Daň z příjmů 116 4.2 Daň z nemovitosti 118 4.3 Daň dědická a darovací 119 4.4 Daň z (úplatného) převodu nemovitosti 120

Související literatura 122

Zajímavé internetové odkazy 122

Rejstřík 123

O autorech 125

Jak se pozná dobrá realitní kancelář? 126

Etický kodex realitního makléře, člena Asociace realitních kanceláří

České republiky 128 Obsah 9 Předmluva Milé čtenářky, milí čtenáři, publikace je určena všem, kteří stojí před řešením jedné ze základních a nejdůležitějších otázek v životě lidském – otázky bydlení. Představy o ideálním bydlení, ale i finanční možnosti osob hledajících se však liší případ od případu.

Pokud se chystáte koupit či naopak prodat dům nebo byt, chcete-li se zorientovat v problematice nájmů, podnájmů a nalézt odpověď na celou řadu dalších souvisejících otázek, čtěte dál. Součástí publikace jsou i vzory smluv a dalších doku mentů týkajících se nemovitostí.

Publikace je „volnou variací“ našeho kolektivu autorů na předchozí brožuru „Jak správě koupit, prodat, pronajmout dům či byt“, která byla rozebrána v  roce 2003 (a následně i v roce 2005).

Situace na trhu s nemovitostmi i právní úprava však doznaly řady změn, zejména co se týče nájmu bytu a otázek souvisejících; proto jsme se rozhodli text zá sadním způsobem přepracovat.

Věříme, že vám bude vhodným průvodcem na vaší cestě k tomu pravému místu pro život!

Brno 2012 Autoři

10 Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt

Přehled souvisejících právních předpisů

ve znění k 1. 1. 2012

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor

Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem

Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)

Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí

Zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád)

Zákon č. 368/1992 Sb., o správních poplatcích

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám

a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zá

kony (zákon o vlastnictví bytů)

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytů a o změně zá

kona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku Úvod 11 1 Úvod 1.1 Místo úvodu několik rad Ke koupi domu či bytu je nutno přistupovat s rozmyslem a jistou dávkou pudu sebezáchovy. V  každém případě je třeba doporučit, abyste si před samotnou koupí domu či bytu ujasnili nejen to, co vlastně chcete, ale i zda na to, co chcete, skutečně máte. Proto oddělujte sen a skutečnost. Buďte realisté a nejprve pečlivě zvažujte a počítejte. Doba je nejistá a odstrašujících příkladů a rodinných tragédií, kdy někdo není schopen dostát svým závazkům, jsou plné noviny. Pokud získání nemovitosti do vlastnictví překračuje vaše finanční možnosti, raději dejte přednost bydlení nájemnímu.

Autoři publikace zaměřují svou pozornost k  jednotlivým právním titulům, na jejichž základě lze bydlet. Podávají základní informaci týkající se nájmu a podnájmu bytů v domech ve vlastnictví obcí, družstev i jiných fyzických nebo právnických osob (nájemní domy). Díky zásadním změnám, ke kterým dochází v posledních letech v souvislosti s postupnou deregulací nájemného, se pomalu a jistě mění i nájemní bydlení.

Jak najít vhodný byt a neudělat chybu? Základní pravidlo zní: pečlivě hledejte nejen byt a lokalitu, v níž se nachází, ale především zhodnoťte i korektnost chování pronajímatele. A pokud vám osoba, která je dosavadním nájemcem bytu, slibuje za tučné odstupné přenechání „svého“ pronajatého bytu a „garantuje“ vám nájemní vztah na dobu neurčitou se zaručenou a nezměnitelnou výší nájemného, buďte obezřetní. Váš nový nájemní vztah totiž závisí vždy a pouze na vaší dohodě s pronajímatelem, nikoli s původním nájemcem.

Pokud se rozhodnete koupit dům či byt, tím spíše myslete do budoucna. Takové rozhodnutí děláte možná poprvé a naposledy v životě. Získejte co nejvíce souvisejících informací nejen o poloze a ceně nemovitosti, ale i o dalších důležitých skutečnostech. Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt

Získejte co nejvíce informací; poučený se chová kvalifikovaněji, ale i opatrněji, proto

že se lépe vyzná ve věcech, kterými se zabývá. Aneb jak říká nejmenovaný profesor

práva: vyvarujte se chyb těch druhých, abyste mohli udělat své vlastní.

Důvěřujte, ale prověřujte! Ne všechno, co vám vlastník nemovitosti, developer, rea

litní makléř či kdokoli jiný (např. soused) tvrdí, musí být pravda! Nekupujte kočku v pytli. Fotografie na internetu se od reality často liší jako nebe a  dudy! Proto si jeďte předmětnou nemovitost prohlédnout; většinu faktických vad lze odhalit pouhým okem, případně s sebou vezměte svého kamaráda z oboru stavebnictví. Chcete-li mít opravdu jistotu, přizvěte odborníka (architekta, statika, autorizovaného inženýra z oboru pozemních staveb), který má dostatek zkušeností, aby posoudil faktický stav nemovitosti a případně odhadl i cenu nutné rekonstrukce.

Věnujte pozornost statice budovy, kvalitě střechy, napojení na inženýrské sítě (voda, plyn, elektřina), možnosti parkování, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti (jak daleko je do obchodu, na poštu, do školy, k lékaři) a v neposlední řadě sousedům. Pokud hodláte nemovitost, kterou kupujete, užívat skutečně k bydlení, uvědomte si, že činíte rozhodnutí na dalších několik desítek let dopředu. Důležitá je nejen cena, ale i celková atmosféra místa.

Buďte vždy ostražití! Nechejte si předložit aktuální výpis z katastru nemovitostí, z nějž

lze zjistit „právní stav“ a „historii“ předmětné nemovitosti. Tato publikace vám po

slouží i ke snazší orientaci v tomto výpisu. Na obecním úřadě si zjistěte dostatek informací o územním plánu obce i jeho chystaných změnách, případně o plánovaných soukromých i veřejných stavbách v okolí. Tím možná předejdete budoucímu nepříjemnému překvapení (např. v souvislosti s plánovanou výstavbou silničního obchvatu nebo úložištěm radioaktivního odpadu).

Jedním z nejdůležitějších faktorů při koupi nemovitosti, ale i  pronájmu domu či bytu, je téměř vždy cena, která roste s atraktivitou místa, na kterém se předmětná nemovitost nachází. Zatímco ceny domů již nějakou dobu stagnují, ceny bytů v žádaných lokalitách dosáhly závratných výšek a téměř se vyrovnaly cenám bytů na západ od našich hranic. V ostatních lokalitách ceny bytů velmi pozvolna klesají. Cena starších domů a bytů je obvykle nižší než u novostaveb stavěných na klíč.

Podvodníků, překupníků, lhářů, ale i neprofesionálních realitních makléřů, kteří jsou

ochotni vám naslibovat hory doly (s vidinou tučné provize), je stále víc než dost. Proto Úvod 13

pokud se pouštíte do nějaké složitější transakce, odevzdejte se do rukou odborníků –

renomovaných realitních kanceláří, případně vyhledejte odbornou právní pomoc

u některého z notářů či advokátů. I když to něco stojí, určitě to stojí za to. Málokdo z nás smrtelníků disponuje takovými finančními prostředky, abychom mohli bez mrknutí oka z kapsy vytáhnout svazek bankovek a uhradit kupní cenu. I tak je však možností financování koupě domu či bytu celá řada. V současné době stavební spořitelny, banky i další subjekty nabízí možnost poměrně výhodných (levných) úvěrů. I proto využívá většina lidí těchto možností.

Pokud plánujete koupi domu či bytu, kterou hodláte financovat zcela nebo částeč

ně pomocí úvěru, zjistěte si s  dostatečným předstihem, zda na takový úvěr vůbec

tzv. „dosáhnete“. Vyjednávání s poskytovateli úvěrů se někdy může protáhnout. Pří

liš nevěřte zprostředkovatelům, žádejte informace zaručené (z bankovních centrál).

Udělejte si rovněž průzkum u více peněžních ústavů, za jakých podmínek je vám kdo

ochoten půjčit. Nabídky se mohou lišit zásadním způsobem.

Obvykle platí, že banka, u které nemáte svůj účet, vám nabídne výhodnější podmín

ky než ta vaše. Zároveň se vyvarujte financování bydlení pomocí nebankovních půj

ček. Takový postup by vás mohl v budoucnu hodně mrzet. Pokud už k tomu dojde,

přečtěte si pečlivě smlouvu i  další související dokumenty (zejména všeobecné ob

chodní podmínky apod.), případně vyhledejte odbornou konzultaci. Nebojte se vy

jádřit svůj nesouhlas, což ovšem bude znamenat další průtahy. Solidní realitní kanceláře poskytují své služby takovým způsobem, aby se klient vyhnul všem rizikům, která dispozice s nemovitostmi provázejí. Jak poznáte, která realitní kancelář je skutečně „solidní“? Nutno přiznat, že celkem těžko. Ale většinou chybu neuděláte, pokud kontaktujete realitní kancelář, která je členem Asociace realitních kanceláří ČR (www.arkcr.cz). Jedná se o největší profesní sdružení obchodníků a dalších profesionálů činných na trhu s nemovitostmi v naší zemi. 1. 2 Poznámka k rozsahu Předkládaná publikace si klade za cíl seznámit ty, kteří mají v úmyslu (si) pronajmout, koupit nebo prodat nemovitost (dům, byt, chatu, chalupu), případně jiným způsobem řešit svůj problém s bydlením, s aktuálním stavem české právní úpravy týkající Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt se problematiky nájmů a podnájmů, vlastnictví a dispozic s nemovitostmi, převodů členských podílů v družstvu a dalších souvisejících témat.

Naopak se jen okrajově dotýká souvisejících správněprávních otázek: organizace a činnosti katastrálních úřadů a záležitostí daňových. Zcela stranou ponechává téma územního řízení, stavebního řízení i otázky spojené s agendou stavebních úřadů, neboť překračují možnosti rozsahu této publikace. 1. 3 Vymezení některých pojmů Pro usnadnění orientace uvádíme na samém začátku výklad pojmů, s nimiž následující text pracuje. Některé z nich lze nalézt v občanském zákoníku, jiné jsou definovány souvisejícími právními předpisy (např. zákonem o vlastnictví bytů, katastrálním zákonem, stavebním zákonem či stavebně-technickými vyhláškami).

BUDOVA je trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými užitkovými prostorami, s výjimkou hal. Rozhodnutím vlastníka lze za budovu považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně-technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy.

BYT je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Rozhodující je právní stav (uvedený v kolaudačním rozhodnutí), nikoli stav faktického užívání určitých prostor. Ač občanský zákoník obecnou definici bytu neobsahuje, byt musí mít vždy obytný prostor, vlastní uzavíratelný vstup a místo k vaření. Jistá specifika platí pro byty družstevní (byty ve vlastnictví bytového družstva). Práva a povinnosti členů družstev se řídí vedle zákonné úpravy také základním vnitřním dokumentem družstva – stanovami, které jsou pro členy závazné.

DOMÁCNOST tvoří fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně hradí náklady na své potřeby.

DROBNÉ STAVBY jsou stavby, které plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a to jednak stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m

2

a výška 4,5 m, a rovněž podzemní stavby, pokud jejich zastavě

ná plocha nepřesahuje 16 m

2

a hloubka 3 m.


Úvod 15

DROBNÉ OPRAVY BYTU (analogicky NEBYTOVÉHO PROSTORU)

Smluvní strany nejsou omezeny při vymezení pojmu „drobné opravy bytu“ ve smlouvě. Pokud se však nedohodnou jinak, za drobné opravy se většinou považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny: X opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výmě

ny prahů a lišt; X opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, ková

ní, klik, rolet a žaluzií; X výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích tele

fonů, včetně elektrických zámků; X výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt; X opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku; X opravy měřičů tepla a teplé vody. Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění, včetně výměny drobných součástí výše uvedených předmětů.

Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a  časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.

HYPOTÉKA je zástavní právo, pokud je zástavou nemovitost.

JEDNOTKOU je byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle

zákona č. 72/1994 Sb. Jednotka není prohlášena přímo za nemovitost, ale právní vztahy k ní se řídí, pokud zákon nestanoví jinak, ustanovením příslušných právních předpisů, které se týkají nemovitostí.

NÁKLADY SPOJENÉ S  BĚŽNOU ÚDRŽBOU BYTU jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění plynových spotřebičů apod., malování včetně opravy

+


16 Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt

omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke stoupačce a vnitřní nátěry.

Za NEMOVITOSTI jsou zákonem považovány pozemky a  stavby spojené se zemí pevným základem. Nejdůležitějším kritériem je zde „spojení se zemí pevným základem“. Nemovitostí může být např. budova, ale i  studna, plot, pokud splňují výše uvedenou podmínku. Naopak nemovitostí nejsou maringotky, stavební buňky, přenosné garáže ani pojízdné včelíny.

OSOBOU BLÍZKOU je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel. Jiné osoby

v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Podle aktuální judikatury může být osobou blízkou za určitých podmínek i osoba právnická.

PARCELA je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a určen parcelním číslem.

PODLAHOVÁ PLOCHA BYTU je podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu (tedy všech pokojů, kuchyně, koupelny, WC, předsíně, včetně sklepa).

POZEMEK je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hrani cí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Podle druhů jsou členěny na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travnaté plochy (zemědělské pozemky), lesní pozemky, vodní plochy, za sta věné plochy a nádvoří a ostatní plochy.

POZEMKOVÁ PARCELA je pozemek, který není stavební parcelou.

PŘÍSLUŠENSTVÍ VĚCI jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány.

PŘÍSLUŠENSTVÍ BYTU jsou vedlejší místnosti (např. kuchyně, koupelna, před

síň) a vedlejší prostory (např. sklepní kóje), které jsou určeny k tomu, aby byly s bytem užívány. Ve smlouvě o prvním převodu jednotky (bytu, nebytového prostoru) je nutno příslušenství bytu řádně specifikovat.

ROZESTAVĚNÁ BUDOVA je budova alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud na ni dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí.

SOUČÁSTÍ VĚCI je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součástí pozemku jsou i porosty a prostor pod povrchem pozemku. Stavba není součástí pozemku. Úvod 17

SPOLEČNÝMI ČÁSTMI DOMU jsou části domu určené pro společné užívání,

zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. drobné stavby) a společná zařízení domu (např. vybavení společné prádelny).

STAVBA je chápána v občanskoprávním smyslu jako výsledek stavební činnosti (věc v právním smyslu), s níž může oprávněná osoba nakládat dle libosti. Stavba může být jak věcí movitou, tak věcí nemovitou. Stavbami nejsou jen budovy, ale i jiná technická zařízení.

Jinak na stavbu pohlížejí stavební předpisy: chápou ji jako činnost směřující k vytvoření díla (stavby). Ne každá stavba je nemovitostí, pouze ta, která je se zemí spojena pevným základem. Za stavbu se považují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně-technické provedení, účel a dobu trvání.

VĚCNÁ BŘEMENA jsou věcná práva k věci cizí, která omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat.

ZASTAVĚNÝM POZEMKEM je pozemek zastavěný bytovým domem, ohraničený

obvodem bytového domu. S vlastnictvím jednotky jsou spojena i práva k zastavěné mu pozemku (stavební parcele). Spoluvlastnictví k pozemku by mělo odpovídat spoluvlastnictví na společných částech domu.

ZÁSTAVNÍ PRÁVO je věcné právo, které slouží k zajištění závazku tím, že pro případ, že tento závazek nebude včas splněn, lze dosáhnout jeho uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Jak správně pronajmout, prodat, koupit dům či byt 2 Právní tituly bydlení Z povahy věci i platného práva je patrno, že nemovitost (dům nebo byt) nelze užívat bez existence některého z právních titulů bydlení (užívání). Bydlet můžete v domě (bytě), pokud jste jeho vlastníky, resp. spoluvlastníky; rozšířený je ovšem i nájem či podnájem nemovitosti. Užívat dům (byt) nebo i jen jeho část lze i na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni, ale i na základě dalších právních skutečností.

V této kapitole bude věnována pozornost nejdůležitějším právním titulům bydlení. Do textu jsou zapracovány i vzory smluv, kterých je možno využít při dispozicích s nemovitostmi.

Při složitějších transakcích s  vysokými majetkovými hodnotami je vždy vhod

né vyhle dat odbornou pomoc. I  když smluvní strany jednají v  zásadě ve shodě

a  smlouvu si sepíšou samy, nechat si ji zkontrolovat od někoho, kdo se v  právu

ales poň „orien tuje“, se vyplatí. Žádný učený z nebe nespadl. Uzavřít oboustran

ně akcepto va tel nou vyváženou smlouvu, v níž jsou ošetřena všechna v úvahu při

cházející ri zika, je dovednost, ve které je třeba se cvičit a neustále zdokonalovat. 2 .1 Nájemní bydlení 2.1.1 Nájem nemovitosti Pokud nemáte to štěstí a nejste vlastníky domu či bytu, pak je nejběžnějším způsobem bydlení (užívání bytu) nájem nemovitosti (její části).

Občanský zákoník obsahuje jednak obecnou úpravu nájmu (§ 663 a násl.) jako úplatného právního vztahu sjednaného na stanovenou dobu (určitou nebo neurčitou). Nájem je tak charakterizován dočasným užíváním individuálně určené věci (nebo její části) za úplatu. Občanský zákoník obsahuje ovšem i zvláštní ustanovení o  nájmu bytu (§ 685 a  násl.), která se, oproti obecné úpravě nájmu, vyznačují Právní tituly bydlení 19 určitými zvláštnostmi. Nájem a podnájem nebytových prostor řeší samostatný zákon č. 116/1990 Sb.

Nájem bytu je jedním z nejrozšířenějších způsobů bydlení. Pro svůj značný sociál ní význam je chráněným právním vztahem. Proto je třeba vycházet ze speciálních ustanovení o  nájmu bytu a  pouze tam, kde neexistuje zvláštní úprava, je možné použít obecnou úpravu nájmu. Nicméně je nutno mít na paměti, že nájemní smlouva je právním úkonem, proto je vždy nutno respektovat i kogentní ustanovení občan ského zákoníku, především co se týká obecných náležitostí právních úkonů (jejich možnost, dovolenost, určitost, srozumitelnost atd.). Zákon v  určitých ohledech posiluje postavení smluvní strany – nájemce, které je v porovnání s postavením prona jímatele fakticky slabší. Nezřídka je pronajímání nemovitostí předmětem podnikání pronajímatelů. V takovém případě se bude jednat o právní vztah dodavatel (pronají matel) – spotřebitel (nájemce), čímž bude ještě zesílena ochrana nájemce v režimu práva spotřebitelského.

Pronajímatel přenechává nájemci do užívání předmět nájmu za úplatu – nájemné. Pokud by byla smlouva sjednána jako bezúplatná, nejednalo by se o nájem, ale o výpůjčku. Dále se nájemní vztah vyznačuje dočasností – nájemní smlouvu lze uzavřít na dobu určitou i dobu neurčitou; nelze se však dohodnout, že nájem bude sjednán „navždy“; takové ujednání by bylo neplatné. Pokud není ve smlouvě dohodnuta doba nájmu, má se za to, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou. Nájem bytu lze sjednat taktéž na dobu výkonu určité práce nájemce.

Předmět nájmu musí být individuálně určen. Může jím být dům, byt, nebytový prostor, ale i určitá část domu, která je ve smlouvě specifikována, nejlépe odkazem na schematické zobrazení, aby nemohlo dojít ke sporu, co je vlastně předmětem nájmu.

Pokud je přenechávána do nájmu celá nemovitost, nejde o nájem bytu, ale domu,

pro který je určující obecná úprava nájmu, nikoli zvláštní úprava nájmu bytu. Ná

jem a podnájem nebytových prostor je upraven samostatně – zvláštním zákonem

č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. 2.1.2 Nájem bytu Právní úprava nájmu bytu prošla v posledních desetiletích zásadní proměnou. Vlivem historických souvislostí, ale především neschopnosti a neochotě politiků řešit problém nalezení optimálního právního rámce pro právní vztah mezi nájemci (především těmi s regulovaným nájemným) a pronajímateli, došlo ke značné deformaci právních vztahů mezi těmito subjekty. Snaha zákonodárců, kteří se snaží tyto pokřivené vztahy narovnat, je touto skutečností nemálo poznamenána.



       
Knihkupectví Knihy.ABZ.cz – online prodej | ABZ Knihy, a.s.