načítání...


menu
nákupní košík
Košík

je prázdný
a
b

E-kniha: Jak bydlet a podnikat v nájmu – Lenka Veselá

Jak bydlet a podnikat v nájmu

Elektronická kniha: Jak bydlet a podnikat v nájmu
Autor: Lenka Veselá

Příručka pro nájemce poskytuje základní orientaci v problémech, které se vztahují k nájemnímu bydlení a podnikání v pronajatých prostorech. Najdeme zde rovněž ustanovení občanského zákoníku, jež upravují oba uvedené instituty. ... (celý popis)
Titul je skladem - ke stažení ihned
Médium: e-kniha
Vaše cena s DPH:  288
+
-
9,6
bo za nákup

ukázka z knihy ukázka

Titul je dostupný ve formě:
elektronická forma ELEKTRONICKÁ
KNIHA

hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%hodnoceni - 0%   celkové hodnocení
0 hodnocení + 0 recenzí

Specifikace
Nakladatelství: » Grada
Dostupné formáty
ke stažení:
EPUB, MOBI, PDF
Zabezpečení proti tisku a kopírování: ano
Médium: e-book
Rok vydání: 2020
Počet stran: 323
Rozměr: 21 cm
Vydání: První vydání
Skupina třídění: Soukromé právo
Jazyk: česky
ADOBE DRM: bez
ISBN: 978-80-271-2590-6
Ukázka: » zobrazit ukázku
Popis / resumé

Příručka pro nájemce poskytuje základní orientaci v problémech, které se vztahují k nájemnímu bydlení a podnikání v pronajatých prostorech. Najdeme zde rovněž ustanovení občanského zákoníku, jež upravují oba uvedené instituty.

Popis nakladatele

Kniha slouží jako praktická pomůcka zejména pro pronajímatele a nájemce při uzavíraní smluv a řešení sporů, uvádí odpovědi na nejčastější otázky vyplývající z praxe, uvnitř naleznete i praktické vzory smluv a podání.

Jako jediná na trhu obsahuje komplexní a ucelený přehled informací z občanského zákoníku pro vlastníky nemovitostí, pronajímatele, správce bytových fondů, BD a SVJ, nájemce, zástupce úřadů měst a obcí spravující bytové fondy, podnikatele a další se zájmem o problematiku nájemního práva. Je praktickou příručkou, nabízí ucelený přehled  právní úpravy v oblasti nájemního bydlení a podnikání v nájmu.

Předmětná hesla
Zařazeno v kategoriích
Lenka Veselá - další tituly autora:
 (e-book)
Rádce nájemníka bytu -- 7. zcela přepracované vydání Rádce nájemníka bytu
Rádce nájemníka bytu -- 8. zcela přepracované vydání Rádce nájemníka bytu
 (e-book)
Rádce nájemníka bytu -- 8. zcela přepracované vydání Rádce nájemníka bytu
Rytíř a intelektuál -- Hieronym Beck z Leopoldsdorfu a jeho knihovna Rytíř a intelektuál
Jak bydlet a podnikat v nájmu Jak bydlet a podnikat v nájmu
 
Recenze a komentáře k titulu
Zatím žádné recenze.


Ukázka / obsah
Přepis ukázky

Jak bydlet a podnikat v nájmu

Lenka Veselá

· odpovědi na nejčastější otázky a problémy v praxieklamace

·sjednávání nájemného a vyúčtování služeb

·práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

· vzory smluv a podání

· výběr základních právních předpisů

Jak bydlet a podnikat

v nájmu

Lenka Veselá

Upozornění pro čtenáře a uživatele této knihy

Všechna práva vyhrazena. Žádná část této tištěné či elektronické knihy nesmí být

reprodukována a šířena v papírové, elektronické či jiné podobě bez předchozího

písemného souhlasu nakladatele. Neoprávněné užití této knihy bude trestně stíháno. Edice Právo pro každého Mgr. Lenka Veselá Jak bydlet a podnikat v nájmu Vydala GRADA Publishing, a.s. U Průhonu 22, Praha 7 tel.: 234 264 401, fax: 234 264 400 www.grada.cz jako svou 7 508. publikaci Realizace obálky Martina Charvátová Sazba Jan Šístek Odborná redaktorka: Ing. Michaela Průšová Počet stran 328 První vydání, Praha 2020 Vytiskla tiskárna PBtisk, s.r.o., Příbram © GRADA Publishing, a.s., 2020 ISBN 978-80-271-1450-4 (ePub) ISBN 978-80-271-1449-8 (pdf) ISBN 978-80-271-2590-6 (print)

Obsah

Úvod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Úvodní slovo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

1. Nájem bytu a domu v otázkách a odpovědích . . . . . . . . . . . . . . 9

1.1 Nájemní smlouva, předmět nájmu, obsahové náležitosti . . . . . . . 9 1.2 Nájemné, sjednávání nájemného . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 1.3 Služby spojené s užíváním bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 1.4 Jistota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 1.5 Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele . . . . . . . . . . . . 35 1.6 Stav a kvalita bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 1.7 Závady a poškození v domě a bytě, kontrola bytu, stavební

úpravy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 1.8 Společný nájem bytu, bydlení manželů, členové nájemcovy

domácnosti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 1.9 Podnájem bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 1.10 Následky smrti nájemce, přechod nájmu bytu . . . . . . . . . . . 70 1.11 Skončení nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 1.12 Vyklizení bytu po skončení nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . 81 1.13 Nájem služebního bytu a bytu zvláštního určení . . . . . . . . . . 84

2. Nájem prostoru sloužícího podnikání v otázkách a odpovědích . . . 86

2.1 Nájemní smlouva, předmět nájmu, obsahové náležitosti . . . . . . 86 2.2 Nájemné a platby za služby spojené s užíváním pronajatých

prostor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90 2.3 Některá práva a povinnosti spojené s nájmem prostoru sloužícího

podnikání . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92 2.4 Skončení nájmu a vyklizení prostoru sloužícího podnikání . . . . 96

3. Vzory smluv a podání . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

3.1 Smlouva o nájmu bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 3.2 Oznámení nájemce o zvýšení počtu osob v bytě . . . . . . . . . 108 3.3 Uplatnění práva na slevu z nájemného . . . . . . . . . . . . . . 109 3.4 Uplatnění práva na náhradu odůvodněných nákladů vynaložených

na odstranění závady, která brání řádnému užívání bytu . . . . . 110 3.5 Námitky nájemce ke způsobu a obsahu vyúčtování služeb

spojených s užíváním bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111 3.6 Dohoda o zániku nájmu bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 3.7 Výpověď nájemce z nájmu bytu na dobu neurčitou . . . . . . . 113 3.8 Výpověď nájemce z nájmu bytu na dobu určitou . . . . . . . . . 114 3.9 Výpověď pronajímatele z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní

dobou . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Výzva pronajímatele před podáním výpovědi nájemci pro

zvlášť závažné porušení povinností . . . . . . . . . . . . . . . . 116 3.11 Výpověď pronajímatele z nájmu bytu bez výpovědní doby pro

zvlášť závažné porušení povinností nájemce . . . . . . . . . . . 117 3.12 Námitky nájemce proti výpovědi pronajímatele . . . . . . . . . 118 3.13 Žaloba na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu . . . . 119 3.14 Žaloba pronajímatele o vyklizení bytu po uplynutí sjednané

doby nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 3.15 Návrh povinného na odklad výkonu rozhodnutí o vyklizení

bytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 3.16 Návrh pronajímatel na zvýšení nájemného z bytu . . . . . . . . 123 3.17 Žaloba na určení výše srovnatelného nájemného obvyklého . . . 124 3.18 Žaloba na zrušení společného nájemního práva k bytu po

rozvodu manželství . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 3.19 Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání . . . . . . . . . 128 3.20 Výpověď nájemce z nájmu prostoru sloužícího podnikání

sjednaného na dobu určitou . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132 3.21 Výpověď pronajímatele z nájmu prostoru sloužícího podnikání

sjednaného na dobu určitou . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 3.22 Protokol o předání a převzetí pronajatého prostoru . . . . . . . . 134 3.23 Předžalobní výzva k zaplacení pokuty za nedodané

vyúčtování služeb . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

4. Výběr základních právních předpisů . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

4.1 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník . . . . . . . . . . . . . 137 4.2 Nařízení vlády č. 453/2013 Sb. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231 4.3 Nařízení vlády č. 351/2013 Sb. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237 4.4 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 4.5 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 4.6 Zákon č. 67/2013 Sb. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 4.7 Vyhláška č. 428/2001 Sb. Ministerstva zemědělství, . . . . . . . 261 4.8 Vyhláška č. 269/2015 Sb. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 4.9 Zákon č. 90/2012 Sb. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273

5. Přehled dalších právních předpisů vztahujících se

k problematice nájmu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320

6. Použitá literatura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323


7ÚVoD

Úvod

Vážení čtenáři,

dostáváte do rukou praktickou publikaci, která může být užitečnou pomůckou k základní

orientaci v různých směrech souvisejících s nájemním bydlením a podnikáním v pro

najatých prostorách. Kniha volně navazuje na úspěšnou řadu Rádce nájemníka bytu, na

které jsem v posledních letech spolupracovala s panem Ing. Milanem Tarabou, předsedou

Sdružení nájemníků ČR.

Snažila jsem obdobně jako ve vydáních Rádce nájemníka bytu o předání informací

z oblasti nájmu jednoduchou formou otázek a odpovědí tak, jak ji znám ze své praxe

a z poraden Sdružení nájemníků ČR. Obsahem publikace je i problematika související

s podnikáním v pronajatých prostorách.

Cílem této knihy je seznámit zejména laickou, ale i odbornou veřejnost s obsahem zvlášt

ních ustanovení občanského zákoníku upravujících institut nájmu bytu a institut nájmu

prostoru sloužícího podnikání a s obsahem souvisejících předpisů. Součástí publikace

jsou i vzory smluv a podání a výběr ze základních předpisů. Kniha má sloužit také jako

pomůcka k nalezení dohody při řešení sporů, které mnohdy z nájemního vztahu vznikají,

často zbytečně, pouze z důvodu neznalosti či nepochopení základních pravidel chování

obsažených v základních právních normách.

Závěrem bych chtěla poděkovat panu Ing. Tarabovi a kolegům ze Sdružení nájemníků

ČR za nesmírně důležitou práci, kterou odvádí pro všechny občany naší republiky

s cílem zlepšit jejich informovanost, zajistit dostupnost bydlení a udržet korektnost

v nájemních vztazích.

autorka


8 JAK BYDLET A PODNIKAT V NÁJMU

Úvodní slovo

Vážení čtenáři,

právo na přijatelné a dostupné bydlení je zakotveno v mnoha mezinárodních dokumen

tech a úmluvách. Bydlení patří mezi základní potřeby každého člověka. Ne vždy je však

výklad práva v této oblasti jednoduchý. Publikace, která se vám dostává do rukou, by

vám měla pomoci pochopit problematiku nájemního bydlení a usnadnit orientaci v před

pisech upravujících institut nájmu. Konkrétní pomoc poskytujeme i v našich poradnách

Sdružení nájemníků ČR a jsem velice rád, že autorka této publikace je jednou z našich

odborných poradkyň a s naší organizací již více jak patnáct let úspěšně spolupracuje.

Děkuji touto cestou Ministerstvu pro místní rozvoj ČR za trvalou a dlouhodobou pod

poru našeho sdružení ve snaze zajistit všem občanům přístup k právu tak, aby se mohli

lépe zorientovat a nalézt dohodu v problematických situací souvisejících s bydlením.

Děkuji i vydavateli Grada Publishing a. s. za trvalou snahu zlepšit informovanost našich

spoluobčanů.

Přeji všem klidné bydlení, které je základem spokojeného rodinného života.

Milan Taraba,

předseda Sdružení nájemníků ČR


9NáJeM ByTU a DOMU V OTáZKáCh a ODPOVěDíCh

1. Nájem bytu a domu v otázkách

a odpovědích

1.1 Nájemní smlouva, předmět nájmu, obsahové

náležitosti

Nejčastějším právním důvodem pro užívání cizí věci je nájemní smlouva. Základními

znaky nájmu jsou úplatnost a dočasnost. Dalším předpokladem je skutečnost, že věc,

která se přenechává do nájmu, je nezuživatelná, tj. jejím užíváním nedojde k jejímu

spotřebování.

Nájem bytu či domu je jedním z nejrozšířenějších právních důvodů bydlení, kdy zpravidla

vlastník nemovitosti – „pronajímatel“ – přenechává jiné osobě – „nájemci“ nemovitost do

dočasného užívání, a to buď na dobu určitou, či bez určení doby užívání. Pro tento případ

se má za to, že nájem je uzavřen na dobu neurčitou. ať je nájem sjednán na dobu určitou

či neurčitou, pronajímatel je oprávněn při splnění zákonem stanovených podmínek nájem

ukončit. Nájmem nikdy nedochází k trvalému převedení užívacího práva na jinou osobu.

Nájemce je za užívání nemovitosti povinen pronajímateli hradit tzv. „nájemné“, čímž

dochází k naplnění dalšího ze základních znaků nájmu – úplatnosti. Není bezpodmí

nečně nutné, aby si pronajímatel s nájemcem sjednal konkrétní výši nájemného, je však

zapotřebí, aby se nájemce zavázal, že za užívání pronajatých prostor bude pronajímateli

platit nájemné. Pokud by pronajímatel přenechal byt jiné osobě do užívání, aniž by platbu

za toto užívání požadoval, nejednalo by se o nájemní smlouvu, ale o „smlouvu o vý

půjčce“ (§ 2193 a násl. občanského zákoníku). Neujednají-li si strany výši nájemného,

vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy

v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek

(§ 2246 obč. z.)

Od nájemní smlouvy je třeba také odlišovat tzv. „podnájemní smlouvu“. Podnájem je

vztah, kdy nájemce bytu či domu dále tento byt či dům nebo jeho část poskytne do uží

vání další osobě – „podnájemci“. Podnájem narozdíl od nájmu není chráněn zákonem.

V podnájemní smlouvě lze sjednat jak výpovědní důvody, tak výpovědní lhůtu nebo

důvody odstoupení od smlouvy odlišně, než je tomu u nájemní smlouvy. Obecně pak

platí, že pokud není přímo v podnájemní smlouvě stanoveno jinak, lze podnájem vypo

vědět i bez uvedení důvodů. Podnájem vždy zaniká nejpozději se zánikem nájmu nebo

uplynutím doby, na kterou byl sjednán.

Institut nájmu bytu a domu je upraven v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, a to

konkrétně v pododdílu druhém v ustanoveních § 2235–2301. Jedná se o úpravu speciální,

která má vždy přednost před obecnou úpravou nájemní smlouvy zakotvenou v ustano

veních § 2201–2234 občanského zákoníku. V případech, kde speciální právní úprava

věc neupravuje, je třeba použít obecné úpravy. Jde například o oprávnění pronajímatele


10 JAK BYDLET A PODNIKAT V NÁJMU

požadovat přístup do bytu užívaného nájemcem za účelem kontroly, změna vlastnictví

bytu a v tomto směru postavení pronajímatele a nájemce, povinnost nájemce umožnit

prohlídku bytu po podané výpovědi nebo tři měsíce před skončením nájmu apod.

Zvláštní právní úprava nájmu bytu a domu se nepoužije také v případě, kdy účelem nájmu

není zajištění bytových potřeb nájemce, ale je jím něco jiného, například nájemcova

rekreace či se jedná o „jiný zjevně krátkodobý účel“ (např. užívání bytu studentem po

dobu trvání semestru na vysoké škole). Totéž se týká i situace, kdy na straně nájemce

bude právnická osoba; právnická osoba nemůže bydlet, a nemůže tedy mít ani bytovou

potřebu. Ve všech těchto případech se použije obecná právní úprava, tj. zejména usta

novení § 2201–2234 občanského zákoníku.

Nájemní vztah, kdy účelem nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce či členů nájemcovy

domácnosti je novým občanským zákoníkem nadále chráněně, resp. je chráněn nájemce,

a to důrazněji, než tomu bylo v předchozím právním předpisu (zákon č. 40/1964 Sb.).

Tato ochrana vyplývá z několika ustanovení. hned v úvodním ustanovení pododdílu

druhém § 2235 je stanoveno, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat

nájemci byt či dům k zajištění bytových potřeb nájemce, případně i členů jeho domác

nosti, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva

podle ustanovení pododdílu druhého. Pokud je tedy např. nájemci ust. § 2258 zaručeno

právo chovat v bytě zvíře či dle ust. § 2272 právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv,

nelze mu toto právo nad rámec zákona v nájemní smlouvě zkrátit, podmiňovat, omezit

či zakázat. K takovému ustanovení nájemní smlouvy by se nepřihlíželo, a bylo by tedy

nevymahatelné.

Důležitým ustanovením v tomto směru je i ustanovení § 2239, tzv. „zakázaná ujednání“,

podle nějž se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajíma

teli smluvní pokutu ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem

k okolnostem zjevně nepřiměřená. Pokud tedy nájemce bude pronajímateli dlužit nájemné,

pronajímatel může jako příslušenství k dluhu požadovat pouze zákonné úroky z prodlení,

jejichž výše je dána nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Žádné další finanční sankce za

pozdní platby či za jiné nesplnění povinností nájemce bytu či domu, kdy účelem nájmu

je zajištění bytových potřeb nájemce, platně sjednat nelze. Stejně tak nájemní smlouva

k bytu nemůže obsahovat klauzuli ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem

k okolnostem zjevně nepřiměřená. V praxi se může jednat např. o každodenní kontroly

užívání bytu nebo zákaz kouření v bytě. Soudní judikatura, která nám tyto „nepřiměřené

povinnosti vzhledem k okolnostem“ má blíže definovat, se teprve vytváří. Pokud nájemce

porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu, může pronajímatel za splnění zákonem

stanovených podmínek, ukončit nájem výpovědí (viz kap. 1.11).

Předmětem nájmu je byt či dům. Občanský zákoník definuje byt v ustanovení § 2236

jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou

určeny a užívány k účelu bydlení. Určení místnosti nebo souboru místností pro bydlení

zpravidla vyplývá ze správního rozhodnutí (kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas),

nicméně i některé nebytové prostory či jiné prostory mohou splňovat předpoklady pro

bydlení nájemce. Nový občanský zákoník na rozdíl od předchozí právní úpravy klade


11NáJeM ByTU a DOMU V OTáZKáCh a ODPOVěDíCh

důraz právě na faktický stav pronajatého prostoru a na účel, ke kterému je pronajat.

Pronajímatel a nájemce se tak mohou dohodnout, že k obývání bude pronajat jiný než

obytný prostor (tj. byt či dům) a z nájemní smlouvy budou zavázáni stejně jako by jím

obytný prostor byl. Ustanovení § 2236 odst. 2 pak dále přímo stanoví, že skutečnost, že

pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být nájemci na újmu.

Občanský zákoník se však bohužel na tomto místě dostává do střetu s veřejnoprávními

předpisy. Tak například ustanovením § 126 stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb.)

je uloženo stavbu užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí,

v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Nevyžaduje-li stavba kolau

daci, pak k účelu vymezenému v povolení stavby. Pronajímateli, který v rozporu s tímto

ustanovením pronajme např. nebytový prostor pro účely bydlení nájemce, hrozí sankce

ve formě pokuty ze strany stavebního úřadu. Problém bude mít i nájemce takového

prostoru, pokud bude žádat příslušný úřad práce o příspěvek na bydlení, kdy mu jeho

žádost bude z výše uvedeného důvodu zamítnuta nebo pokud se bude chtít do tohoto

prostoru přihlásit evidenčně, tj. bude zde chtít mít místo trvalého pobytu.

Nájemní smlouva, kdy předmětem nájmu je byt či dům a nájem je sjednán za účelem

zajištění bytových potřeb nájemce, nadále vyžaduje písemnou formu, vyplývá to z usta

novení § 2237 občanského zákoníku. Žádné další podstatné náležitosti smlouvy však

zákon již nestanoví. Důležité tedy je, aby z nájemní smlouvy vyplývalo, kdo a s kým

smlouvu uzavírá, ohledně jakého prostoru, a že se jedná o vztah úplatný. Podle uvede

ného ustanovení pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy

pro nedostatek formy.

Může nastat situace, že strany neuzavřely platnou smlouvu nebo že neuzavřely smlouvu

vůbec, ale nájemce byt dlouhodobě užívá v dobré víře, že nájem je po právu a strany se

chovají, jako by nájem platně vznikl a trval. Zákon tedy ochraňuje nájemce před tím,

aby pronajímatel namítal neplatnost smlouvy pouze pro to, že nebyla uzavřena v pí

semné formě. Podle následujícího ustanovení § 2238 se nájemní smlouva považuje bez

dalšího za řádně uzavřenou tehdy, pokud nájemce byt po dobu tří let v dobré víře užívá

s vědomím, že nájem je po právu.

Lze však jedině doporučit, aby nájemní smlouvu strany uzavíraly písemně, a to s náleži

tostmi, které byly uvedeny v ustanovení § 686 předchozího právního předpisu (zákon č.

40/1964 Sb.) Nájemní smlouva by tedy měla obsahovat označení pronajatého prostoru,

jeho příslušenství, rozsah jeho užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění

spojená s užíváním prostoru nebo jejich výši. Označení prostoru a jeho příslušenství by

mělo být natolik určité, aby ho nebylo možné zaměnit s jiným prostorem. Rozsahem

užívání se rozumí, zda je prostor přenechán určité osobě do výlučného užívání jako

výlučnému nájemci nebo do společného užívání s jinými osobami jako společným

nájemcům, případně do užívání omezeného právem jiných osob odlišných od nájemce.

Obsahem nájemní smlouvy by mělo být i ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrad

za plnění spojená s užíváním prostoru nebo určená výše těchto plateb.

Součástí nájemní smlouvy nemusí být ujednání o době, na kterou se smlouva uzavírá,

platí, že není-li doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena


12 JAK BYDLET A PODNIKAT V NÁJMU

na dobu neurčitou (§ 2204 odst. 1). Ujednají-li si strany nájem na dobu určitou delší

než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních

padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané

výpovědní době a v rozsahu zvláštních ustanoveních zákona o nájmu bytu a nájmu domu

(§ 2235–2301).

Občanský zákoník obsahuje rovněž úpravu vztahující se k bytům, které jsou označovány

jako byty družstevní. Družstevní byt je definován v ustanovení § 729 zákona č. 90/2012 Sb.,

o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporací). Družstevním

bytem nebo družstevním nebytovým prostorem se rozumí byt nebo nebytový prostor,

který je v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který

je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva a bytové družstvo jej po

skytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce

na jeho pořízení podílel členským vkladem. Družstevním bytem se rozumí i byt, na

jehož pořízení v nemovitosti ve vlastnictví jiné osoby se člen bytového družstva, který

je nájemcem tohoto bytu, nebo jeho právní předchůdce, podílel svým členským vkladem

v družstevní bytové výstavbě podle dřívějších právních předpisů, a k němuž má bytové

družstvo právo odpovídající věcnému břemenu zajišťující jeho členovi právo byt užívat

za podmínek stanovených pro užívání družstevního bytu.

Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek stanovených záko

nem o obchodních korporacích, popřípadě upravených ve stanovách bytového družstva.

Totéž platí o právech a povinnostech nájemce a pronajímatele.

Jedná-li se o byt, který je ve vlastnictví právnické osoby, obývaný z důvodu členství

členem nebo společníkem této právnické osoby, upravují práva a povinnosti stran pře

devším stanovy nebo společenská smlouva.

V případě nájemců, kteří nejsou členy bytového družstva či jiné právnické osoby, se

tedy o nájem družstevního bytu tak, jak je se všemi svými specifiky vnímám občanským

zákoníkem a zákonem o obchodních korporacích, nejedná. Stanovy bytového družstva

dopadají pouze na jeho členy, nikoliv na nájemce, kteří členy bytového družstva nejsou.

Nový občanský zákoník znovu upravuje a opětovně do právního řádu zavedl „nájem

služebního bytu“. Jde o nájem bytu (či domu), který je ujednán v souvislosti s výko

nem zaměstnání, funkce nebo jiné práce a kdy nájemcova práva mohou být omezena

(§ 2297 a násl.). Dále je občanským zákoníkem upraven institut „nájmu bytu zvláštního

určení“. Definice bytu zvláštního určení zní tak, že se jedná o byt určený pro ubytování

osob se zdravotním postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby

nebo byt v domě s pečovatelskou službou. Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může

pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým

nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník dopadá i na nájemní smlouvy, které byly uza

vřeny před jeho účinností. Není tedy třeba původní nájemní smlouvy měnit či vytvářet

nové. Vznik nájmu, stejně tak i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti


13NáJeM ByTU a DOMU V OTáZKáCh a ODPOVěDíCh

nového občanského zákoníku (tj. 1. 1. 2014) se však posoudí podle původní právní úpravy (§ 3074 obč.z.).

Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu

• Je nějaký rozdíl mezi nájmem věci a nájmem bytu? Nestačila by obecná úprava

nájmu i pro byty? V našem právním řádu jsou zvláštní ustanovení o nájmu bytu a domu uvedena v občanském zákoníku v pododdílu druhém v ustanoveních § 2235–2301. Podobně jako v jiných vyspělých zemích v návaznosti na sociální práva je nájem bytu chráněn zákonem, a nelze ho tedy ze strany pronajímatele vypovědět bez udání důvodů. U nájmu věcí je tato výpověď možná. Některá obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě platí i pro nájem bytů, vzhledem k důležitosti a specifičnosti problematiky bydlení je však nutné a potřebné nájem bytu chránit specifickými ustanoveními občanského zákoníku obdobně jako je tomu třeba v pracovním právu ve vztahu zaměstnanec – zaměstnavatel.

Platnost tzv. dekretů a nájemních smluv

• Máme k našemu nájemnímu bytu pouze dekret z roku 1975 a z téže doby Dohodu

o užívání bytu sepsanou mezi námi a bytovým podnikem, platí nám i nadále,

nebo musíme uzavřít novou nájemní smlouvu, jak nám tvrdí pronajímatel? Tzv. dekret k bytu a uzavřená dohoda o užívání bytu vám zůstávají v platnosti i do budoucna. Po přijetí nového občanského zákoníku nebylo a není nutné uzavřít novou nájemní smlouvu či dodatek ke stávající dohodě. Nový občanský zákoník dopadá i na nájemní smlouvy, které byly uzavřeny před jeho účinností.

Nájemní smlouva na dobu určitou a její obnova

• Na jakou dobu může být nájemní smlouva sjednána? Mám nájemní smlouvu

sjednanou na dobu jednoho roku, ale není v ní žádné ujednání, co bude po uply

nutí této doby následovat. Mám nárok na prodloužení nájemní smlouvy nebo

prodlouží se nájemní smlouva přímo ze zákona? Mám nárok na náhradní byt? Nájemní smlouva může být sjednána na dobu určitou, bez určení doby – tj. na dobu neurčitou nebo na dobu výkonu určité práce. Nájemní smlouva na dobu určitou skončí nejdéle uplynutím doby, na kterou je sjednána. Může však skončit i uzavřením písemné dohody o zániku nájmu nebo písemnou výpovědí nájemce či pronajímatele, kdy pronajímatel může vypovědět nájemní smlouvu pouze z důvodů uvedených v občanském zákoníku v ustanoveních § 2288 a § 2291. Pokud by nájemní smlouva měla skončit uplynutím doby, na kterou byla sjednána, a nemáte-li v ní sjednány podmínky jejího prodloužení, pak se použije ustanovení § 2285, které zní násl.: „Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.“ JAK BYDLET A PODNIKAT V NÁJMU Pokud pronajímatel nebude mít o prodloužení nájemní smlouvy zájem a vyzve-li vás k vyklizení bytu, nárok na náhradní byt nemáte. Povinnost pronajímatele zajišťovat v některých případech nájemci náhradní byt skončila s účinností nového občanského zákoníku.

Nájem družstevního bytu.

• Jak vznikne nájem bytu, který je v majetku bytového družstva? Nájem bytu mezi bytovým družstvem jako vlastníkem domu s byty a členem tohoto bytového družstva vznikne na základě nájemní smlouvy uzavřené za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. Bytové družstvo jako vlastník bytového domu nebo bytů však může uzavírat podobně jako jiný vlastník nájemní smlouvy i s nečleny družstva. Nájemní smlouva by měla být uzavřena v písemné formě a měla by kromě označení smluvních stran obsahovat i definici předmětu nájmu (bytu a jeho příslušenství), rozsah jeho užívání, výši nájemného a úhrad za služby spojených s užíváním bytu, příp. další dohodnutá práva a povinnosti.

Uzavření nové nájemní smlouvy

• Ráda bych si přes realitní kancelář pronajala byt, na co si mám dát při uzavírání

nájemní smlouvy pozor? Rozhodně bych vám doporučila nechat si předem zkontrolovat vše, co budete podepisovat, ať už se jedná o zprostředkovatelskou smlouvu mezi vámi a realitní kanceláří a nájemní smlouvu k bytu. Solidní realitní kancelář vám bude ochotna návrhy smluv předem ke kontrole poskytnout. Zkontrolovat smlouvy vám může advokát, zabývající se bytovou problematikou, nebo se můžete obrátit na některou z poraden Sdružení nájemníků ČR. Při jednání o nájemní smlouvě je především důležité dát si pozor na to, zda vám osoba nabízející jeho pronájem má skutečně oprávnění jej pronajmout, dále je třeba zkontrolovat obsah nájemní smlouvy, např. zda v ní nejsou ustanovení, která jsou v rozporu s občanským zákoníkem nebo která by byla pro vás nevýhodná.

Při odmítnutí nabídky na koupi bytu nehrozí přímé nebezpečí ztráty bydlení,

kupní cena je vždy věcí dohody mezi prodávajícím a kupujícím

• V naší obci v současné době probíhá tzv. privatizace bytů. Obec jako vlastník

našeho domu nás v těchto dnech vyzvala, abychom se vyjádřili k nabídce na

koupi panelového domu, ve kterém bydlíme. Máme založit bytové družstvo,

podmínkou je zájem alespoň poloviny dosavadních nájemníků. Nabídka není

nijak konkrétní, navíc se máme vyjádřit do dvou měsíců. Jaké nám vzniknou

problémy při odmítnutí nabídky? Lidé, kteří nemají dostatek prostředků na

úhradu svého podílu, se bojí, že pokud dům nekoupíme a obec ho prodá někomu

jinému, případný nový vlastník stanoví libovolné nájemné nebo bude chtít, aby

se stávající nájemci z bytu vystěhovali. Za jakou kupní cenu je obec povinna

byty prodávat? Podle jakého zákona? K prodeji domu a jednotlivých bytových jednotek tedy nejdříve obecně. NáJeM ByTU a DOMU V OTáZKáCh a ODPOVěDíCh Právní úprava je dána zákonem č. 89/1964 Sb., občanským zákoníkem. Bytové družstvo je pak upraveno zákonem č. 90/2012 Sb., zákonem o obchodních korporacích. Obce ještě nad rámec zákona obvykle přijímají určité „zásady“ či „pravidla“ pro realizaci prodeje bytových jednotek a domů. Předně je zcela na rozhodnutí vlastníka nemovitosti, zda vůbec nemovitost prodá a pokud ano, za jakou kupní cenu. Všichni prodávající a kupující jsou si v tomto ohledu rovni, obce nemají ze zákona povinnost se chovat jinak než soukromí vlastníci nemovitostí. Pokud obec nabídne nemovitost přednostně nájemcům za cenu nižší, než je cena „obvyklá“ či „tržní“ v dané obci, pak je to pouze rozhodnutí a „dobrá vůle“ takové obce. V žádném případě nájemci nárok na nižší kupní cenu nemají. Pokud se nemovitost prodává jako celek (tj. celý dům jednomu kupujícímu), pak nájemci jednotlivých bytů nemají ze zákona předkupní právo. Je zcela na rozhodnutí vlastníka domu, zda vůbec nemovitost prodá, pokud ano – komu a za jakou kupní cenu. V případě prvního prodeje jednotlivých bytových jednotek má obec povinnost (stejně jako jakýkoliv jiný vlastník nemovitosti) postupovat podle ust. § 1187 občanského zákoníku a přednostně nabídnout převod jednotky nájemci, který jednotku užívá. Výše kupní ceny je opět zcela na uvážení vlastníka/prodávajícího, výši kupní ceny vlastník žádným způsobem nemusí zdůvodňovat. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do 6 měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, jeho předkupní právo k bytové jednotce zaniká a může být převedena jiné sobě. V obou uvedených případech nájemce bytovou jednotku kupovat nemusí. Pokud celá nemovitost či jednotlivá bytová jednotka bude v budoucnu převedena jiné osobě, pro nájemce se nic nemění. Nový vlastník automaticky ze zákona vstupuje do postavení pronajímatele a je povinen respektovat stávají nájemní smlouvy/dekrety. V žádném případě nájemce nemusí uzavírat s novým vlastníkem novou nájemní smlouvu, nájemci nadále platí původní nájemní smlouva/dekret se všemi sjednanými podmínkami (tj. zejména výše nájemného). V žádném případě není nájemce povinen se z bytu vystěhovat. Změna vlastnictví není důvodem k výpovědi z nájmu bytu, stejně tak odmítnutí podpisu nové nájemní smlouvy s novým vlastníkem. Pro nájemce se v podstatě změnou vlastnictví bytu změní pouze číslo účtu či adresa, na kterou bude hradit nájemné. Nájemce se nemusí z bytu stěhovat do žádného jiného bytu, pakliže se na tom s pronajímatelem nedohodne. Některé obce si byty, které nájemci neodkoupí, navíc ponechávají ve svém vlastnictví jako byty „sociální“ či byty pro potřeby občanů obce a ani je jiným osobám než nájemcům nenabízejí.

Změna vlastnictví bytu není důvodem k uzavření nové nájemní smlouvy

• Byt, který s manželem užíváme již 18 let na základě nájemní smlouvy na dobu

neurčitou, nyní koupil nový vlastník. Chce, abychom s ním uzavřeli novou

nájemní smlouvu za vyšší nájemné a pouze na dobu určitou na 1 rok. Jsme

povinni takovou smlouvu uzavřít, když s ní nesouhlasíme?

+


16 JAK BYDLET A PODNIKAT V NÁJMU Nový vlastník vstupuje koupí nemovitosti do postavení pronajímatele, tj. do práv a povinností původního vlastníka (§ 2221 obč. zákoníku). Pro nájemce se tedy nic nemění, není třeba vystavovat a uzavírat novou nájemní smlouvu či dodatek k ní, nadále vám platí původní nájemní smlouva na dobu neurčitou, kterou jste uzavřeli s původním vlastníkem. Pronajímatel nemá právo z důvodu změny vlastnictví nájem bytu vypovědět (§ 2224 obč. zákoníku).

Přihlášení se k trvalému pobytu nezakládá žádné právo k bytu

• Žiji již několik let v domě na venkově, který vlastní můj přítel napůl se svým

synem z prvního manželství. V domě jsem hlášena k trvalému pobytu. V nedávné

době jsem si za hotovost, kterou jsem dostala od svých rodičů, pořídila druž

stevní byt a stala se členkou bytového družstva, tento byt však dále pronajímám

a nebydlím v něm. Musím být v bytě přihlášena i trvale nebo můžu mít trvalé

bydliště stále v domě svého přítele? Pokud se s přítelem něco stane, mám na

základě trvalého bydliště právo v domě zůstat? Údaj o trvalém pobytu je pouze údajem evidenčním a nezakládá žádné právo k bytu ani k domu. Pokud by váš přítel zemřel, stala by se vlastníkem domu osoba, která by jej nabyla v rámci provedeného dědického řízení. S tímto dědicem byste se pak musela na případném dalším užívání domu dohodnout. Zákonný nárok v domě zůstat byste však neměla. V družstevním bytě být hlášena k trvalému pobytu nemusíte. Byt máte právo užívat na základě vašeho členství v bytovém družstvu a uzavřené nájemní smlouvy.

Pokud byt, který užíváte na základě nájemní smlouvy, nekoupíte, zůstáváte

nadále nájemci bytu

• Byty v našem domě se budou prodávat. Protože jsme starší a bezdětní man

želé, rozhodli jsme se, že byt kupovat nebudeme. Nemáme na něj a zadlužit se

nechceme. Přidělí nám nový vlastník náhradní byt? Náhradní byt vám nový vlastník přidělit nemusí, neboť změna vlastnictví bytu není důvodem k ukončení nájmu, navíc s účinností nového občanského zákoníku (tj. dnem 1. 1. 2014) povinnost pronajímatele zajišťovat náhradní byt skončila. Pokud si byt nekoupíte, zůstanete nadále nájemci bytu, bez ohledu na to, zda váš dům nebo byt koupí někdo jiný. Na vašem postavení nájemců se nic nezmění, nadále vám zůstává v platnosti stávající nájemní smlouva. Novou nájemní smlouvu uzavírat nemusíte.

Nájemce není povinen zpřístupnit byt zájemcům o jeho koupi

• Jsme nájemci bytu u soukromého pronajímatele, který se rozhodl tento byt

prodat přes realitní kancelář. Zaměstnankyně kanceláře nám volala, abychom

náš byt zpřístupnili k prohlídce případným zájemcům o koupi. Pronajímatel

nám tvrdí, že má na tento postup ze zákona právo a že jsme povinni byt zpří

stupnit. Samozřejmě, že by se nám nelíbilo, aby si byt, ve kterém máme osobní

věci, nábytek, elektroniku apod. prohlíželi cizí lidé, také se bojíme, aby si byt NáJeM ByTU a DOMU V OTáZKáCh a ODPOVěDíCh

pouze někdo z domnělých zájemců netipoval a pak ho nevykradl. Musíme byt

k prohlídce zpřístupnit? Jaký zákon tuto věc upravuje? Nájemce bytu je podle obecných ustanovení o nájmu § 2233 občanského zákoníku povinen umožnit zájemci o jeho pronajmutí (nikoliv o jeho koupi) prohlídku bytu v přítomnosti pronajímatele nebo jeho zástupce, avšak pouze tři měsíce před skončením nájmu, není-li v nájemní smlouvě sjednáno něco jiného. V případě, který popisujete, tedy nejste povinni byt zpřístupnit.

Nájemní smlouva s několika pronajímateli

• Můžete mi poradit, s kým musí být správně uzavřena nájemní smlouva bytu

v případě, že jsou celkem 4 majitelé domu, každý s podílem 1/4. Byla mi před

ložena smlouva jen s jedním z nich. Dále by mě zajímalo, jak ve smlouvě přesně

vymezit byt, o který v rámci domu jde, když nejspíše není uděláno prohlášení

vlastníka a byty nejsou očíslovány? Nájemní smlouva musí být obecně uzavřena s nadpoloviční většinou všech spoluvlastníků v domě. Podle mého názoru a s ohledem na ustanovení § 1129 obč. zákoníku bych navíc řekla, že se v některých případech (s ohledem na konkrétní podmínky nájemní smlouvy) může jednat o rozhodnutí „o významné záležitosti“ ve smyslu uvedeného ustanovení zákona, kdy je zapotřebí souhlasu dvoutřetinové většiny spoluvlastníků. Nájemní smlouvu můžete uzavřít i s jedním menšinovým spoluvlastníkem, pokud doloží plnou moc, ze které bude vyplývat, že je oprávněn uzavřít nájemní smlouvu i jménem ostatních spoluvlastníků v domě. Pokud by však měla být nájemní smlouva uzavřena na dobu delší než 10 let, bylo by třeba souhlasu všech spoluvlastníků s ohledem na ustanovení § 1132 obč. zákoníku. Předmět nájmu (byt) musí být vymezen nebo definován v nájemní smlouvě tak, aby bylo zřejmé, o jaký konkrétní byt v domě se jedná (např. byt o velikosti 2 + 1 výměře podlahové plochy 55 m

2

nacházející se ve 2. nadzemním podlaží – první

byt vlevo od schodů – v domě č. p. 1234 v ulici erbenova č. or. 11, v Praze 1 apod.).

Pronajímatel nemusí být vždy vlastníkem bytu

• Ráda bych uzavřela nájemní smlouva k bytu, který se mi líbí. Nájemní smlouva

mi však nebyla předložena vlastníkem bytu, ale „pachtýřem“, který má uzavře

nou pachtovní smlouvu s vlastníkem a prý byt může pronajmout, je to možné? Pronajímatel je zpravidla vlastník bytu, ale také tomu tak v mnoha případech být nemusí. Podstatné je, aby osoba, která byt do nájmu přenechává, byla oprávněna s užívacím právem disponovat, tedy nájemní smlouvu sjednat a uzavřít. Touto osobou může být státní příspěvková organizace nebo státní podnik, ale může jí být osoba, která má toto právo disponovat s užívacím právem sjednané ve smlouvě (např. ve smlouvě pachtovní, o výpůjčce... apod.) Pachtovní smlouvou přenechává propachtovatel věc pachtýři, aby ji dočasně nejenom užíval, ale i požíval (tj. měl z ní výnos), přičemž pachtýř za toto oprávnění hradí propachtovali tzv. pachtovné. Lze si tedy představit situaci, kdy vlastník celý dům propachtuje pachtýři, který má z pozice pronajímatele oprávnění uzavřít nájemní smlouvy s nájemci

18 JAK BYDLET A PODNIKAT V NÁJMU

jednotlivých bytů. Nájemné pak hradí nájemci pachtýři (nikoliv vlastníkovi domu) a právě

nájemné představuje onen výnos z požívání věci.

Nicméně i tak vám doporučuji ještě před podpisem nájemní smlouvy věc zkonzultovat

s právníkem, který se danou problematikou zabývá, aby zkontroloval, že je vše v pořádku,

a nedošlo v budoucnu ke zbytečným sporům.

1.2 Nájemné, sjednávání nájemného

Nájemní vztah je vztahem úplatným, jedním z pojmových znaků nájmu je tedy nájemné.

hradit nájemné za užívání bytu je jednou ze základních povinností nájemce. Způsob

určení výše nájemného se lišil v závislosti na právní úpravě v době, kdy nájem vznikal.

Po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná

s užíváním bytu ke dni 31. 12. 2001, neexistoval až do účinnosti zákona č. 107/2006 Sb.

(31. 3. 2006) v České republice právní předpis, který by způsob zvyšování nájemného

upravoval a který by pronajímateli umožňoval jednostranně zvyšovat nájemné, které

dosud bylo vyhláškou regulováno. Pokud chtěl pronajímatel v období po zrušení vy

hlášky až do přijetí zákona č. 107/2006 Sb. regulované nájemné zvýšit, mohl se na tomto

zvýšení pouze dohodnout s nájemcem. Nájemce samozřejmě s takovým návrhem na

úpravu nájemného nemusel souhlasit, v důsledku čehož byla zrušena postupná deregu

lace nájemného a regulované nájemné až do účinnosti zákona č. 107/2006 Sb. zůstalo

na úrovni cen z roku 2002. Tento stav byl příčinou mnohou soudních sporů nejenom

v České republice, ale také na půdě evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku.

Teprve dne 31. 3. 2006 nabyl účinnosti zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování

nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších

předpisů, který umožnil pronajímateli jednostranně (bez souhlasu nájemce) regulované

nájemné zvýšit. Zákon dopadal v zásadě na všechny nájmy bytů s výjimkami, které

byly stanoveny v § 1 odst. 2 tohoto zákona, a umožňoval pronajímateli zvýšit nájemné

jedenkrát ročně, poprvé s účinností od 1. 1. 2007. Jednostranné zvyšování nájemného

mělo své limity, které byly dány jednotlivými sděleními Ministerstva pro místní rozvoj

ČR publikovanými každoročně ve Sbírce zákonů ČR.

Účinnost zákona č. 107/2006 Sb. a proces tzv. „deregulace“ nájemného ve většině obcí

skončil ke dni 31. 12. 2010 s výjimkou bytů s regulovaným nájemným v hlavním městě

Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999

a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, hradec Králové, Pardubice,

Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, kde účinnost zákona a deregulace nájemného končila

ke dni 31. 12. 2012.

I z tohoto důvodu byla přijata novela občanského zákoníku zákonem č. 132/2011 Sb.,

kterou se změnilo ustanovení § 696 týkající se sjednávání nájemného, a ve kterém byl

upraven postup pro pronajímatele a nájemce při jednání o úpravě a změně nájemného

v průběhu trvání nájemního vztahu. Účinnost ustanovení § 696 odst. 2 až odst. 4 nabylo

dne 25. 5. 2011 v obcích, kde skončila deregulace nájemného k 31. 12. 2010. V obcích, NáJeM ByTU a DOMU V OTáZKáCh a ODPOVěDíCh kde skončila deregulace nájemného k 31. 12. 2012, nabyla tato část ustanovení občanského zákoníku účinnosti ke dni 1. 1. 2013. Podle ustanovení § 696 odst. 1 zůstalo nadále v platnosti, že se nájemné při uzavírání nájemní smlouvy nebo jeho změna o v průběhu trvání nájemního vztahu sjednávala dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. Teprve pokud k této dohodě nedošlo, platil postup podle ustanovení § 696 odst. 2 až odst. 4 občanského zákoníku v následujícím znění: • Odst. 2 „Nedošlo‑li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně

navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí‑li nájemce s návrhem na zvýšení

nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení

návrhu. Nesdělí‑li nájemce pronajímateli písemně do dvou měsíců od doručení

návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve

lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele

rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud

určí ke dni podání návrhu soudu.

Odst. 3 „Soud může rozhodnout podle odstavce 2 také v případě nájmu, kde bylo

nájemné sjednáno dohodo, a jde o nájem na dobu neurčitou, jestliže došlo k pod

statné změně okolností, z nichž při sjednávání nájemného pronajímatel nebo nájemce

vycházel.“

Odst. 4 „Navrhuje‑li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 2

a 3 obdobně.“ Původní předpis tedy jednoznačně upřednostňoval dohodu o nájemném, teprve pokud k dohodě nedošlo, mohl na návrh pronajímatele či nájemce výši nájemného určit příslušný soud. Problematika sjednávání nájemného podle nového občanského zákoníku je obdobná. I nový občanský zákoník upřednostňuje dohodu o nájemném před soudním rozhodnutím. Nájemné je obvykle vyjadřováno pevnou částkou za konkrétní platební období, ustanovení § 2246 obsahuje vyvratitelnou domněnku, že nájemné se sjednává za jeden měsíc. Toto ustanovení však nevylučuje možnost si sjednat nájemné za jiné období, čtvrtletně, pololetně apod. Konkrétní výši nájemného si strany dohodnou v nájemní smlouvě, může však nastat situace, že výše nájemného sjednána nebude. Pro tento případ je ve shora uvedeném ustanovení zakotveno pravidlo, podle kterého vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. Při jednání o nájemném by nájemce a pronajímatel měli přihlížet zejména ke stavu, dispozici, velikosti a vybavení bytu (zejm. z hlediska podoby sociálního zařízení, způsobu vytápění, způsobu ohřevu vody, úložných prostor v bytě apod.), dále k typu (cihla, panel), stáří a technickému stavu domu. Důležitými ukazateli jsou také vybavení domu (výtah, recepce, dostupné služby, možnosti parkování), poloha domu z hlediska umístění (centrum či okraj obce), okolní zástavby (sídliště, vilová čtvrť), z hlediska zeleně, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti (lékař, pošta, škola, obchody, restaurace). Nemalou



       
Knihkupectví Knihy.ABZ.cz – online prodej | ABZ Knihy, a.s.